中海外銷售指引 預告內房向好

【明報專訊】如果一直有閱讀本欄的讀者，應該記得筆者特別關注中海外（0688）對內地房地產市場走勢的看法。回想2010年業績發布會的時候，中海外給出的合約銷售增長指引令筆者印象深刻。2009年國內房地產銷售超強，房產商普遍繼續看好2010年的行情，所以中海外極度保守的取態顯得「與別不同」。現在回頭看，中海外當時是Ahead of the Curve，因為隨後的4月份中央便推出了歷史上最嚴厲的調控政策，即是限購政策了。


過往對行業走勢判斷準確

今年中海外的指引又再次與別不同，但這一次卻是非常樂觀，預期合約銷售增長達19％。相反，大部分內房股今年的合約銷售指引比去年保守得多，一般的預期都只有約10％增長，就算筆者的愛股融創（1918）的官方權益合約銷售（Attributable Contract Sale）指引亦只有10％增長，所以中海外的樂觀指引顯得特別的高。當然，部分原因是因為去年中海外的銷售增長基數低（只增長2％），但無論如何，以中海外的龐大規模來說，這個指引仍然是挺樂觀的。


原因呢？以筆者的分析，今年下半年內地房地產市場的關係會進一步的改善。供應方面，去年住宅新開工面積按年跌14％，為過去10年最大的跌幅。對上一次大跌是2012年的下跌11％，隨後大家也記得2013年的大漲。再上一次是2008年，增長大幅放緩至1％，隨後的2009迎來超級大反彈。


今年銷售指引較同業樂觀

這是因為新開工一般領先預售約6至12個月，所以去年低迷的新開工將於今年下半年的預售逐漸反映。需求方面，隨着國務院總理李克強於兩會的「支持論」，政策層面已全面放鬆。地方政府層面最為積極，救市措施最近相繼出台，尤其是福建對首次申請住房公積金按揭買房的首付由30%下調至20%，以及大幅放寬改善型買房的定義至為關鍵。一直觀望的買家很快就會湧現。筆者相信，內房及眾多周期股將會跑贏大市。


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