【明報專訊】筆者一直認為，如想投資有成，學習較資本更重要。「股神」巴菲特每年發表的《致股東的信》，往往會論述他的投資理念，投資者實不應放過學習，而今年巴菲特在《致股東的信》論及「現金」的重要性，指出為何集團經常持有高達200億美元的流動資金。
「股神」指出，不少健康企業視現金為非生產性，應盡量減少而盡量投資。但其實現金如同「氧氣」，平時人們不覺它存在的重要性，到了一旦缺氧，才知大件事；要警覺的是，平常日子，市場無事，但「明天永遠是不確定的」（tomorrow is always uncertain），就如2008年金融海嘯期間，金融市場缺水之時，巴郡因擁有大量現金，可在3星期內斥資達156億美元來掃貨。
巴菲特又指出，公司在收購時，就算遇上好的資產，如果買入價非常高，這筆本是良好的投資，也可能變成鹵莽的投機，隨時要很久才能返本賺錢。而可作收購的好企業，應能滿足三大要求——強大和可靠的盈利能力、大量的流動資產、不會出現大筆短期現金需求。
胡仙1億售虎豹 現值逾百億
如何將巴菲特的智慧應用於投資樓市？筆者記得1997年時人人要樓不要錢，到了亞洲金融風暴來臨，星島前主席胡仙因為財困，結果要將大坑虎豹別墅僅以1億多元售予手頭現金充裕的李嘉誠，之後地皮重建為豪宅「名門」，現時這個物業市值應超過100億元。
最近，市場漸出現多按樓盤，反映原來香港也有大批業主要借「財仔」，現金闕如，對抵抗逆市實力不足，他們似乎並不明白tomorrow is always uncertain的道理。
入市價過高 好投資也變壞投機
其實，縱使有實力，基本因素如何好，入市也要看價錢是否過高，否則便是「鹵莽的投機」，而買樓也要看租金回報（如股票或企業的盈利能力），是否偏低，而買樓以後，也要有一定現金作比如失業等的後備所需。
宏利保險最新公布訪問了亞洲區共4000名投資者的投資情緒指數調查顯示，香港的投資情緒向下，主要是受訪者認為樓價過高和美國將會加息，而調查中較有趣的是，對於去年投資成績不滿意的，受訪者主要認為有三大原因﹕（一）涉足過高風險；（二）持有太多現金；以及（三）出現了意料之外的市場事件（圖1）。如他們能早一點讀到巴菲特最新的《致股東的信》，會否做得更好？
投資靠運氣 易增風險
宏利的調查又指出，覺得去年投資成績滿意的香港被訪投資者，當中有18％認為他們是純因好運而賺錢。宏利認為，若靠運氣投資，會增加了投資風險。未知大家買樓時，是否靠運氣，還是做好分析和部署，有足夠財政實力才入市？
金管局最近進一步收緊樓宇按揭，令一般人更難儲首期買樓。對此，財政司長曾俊華作出回應：「如沒有能力，便不要買樓。」這不能說錯，尤其若要借「財仔」才可上車，便更加不應該。不過反過來說，如一般人原本儲夠首期，卻因金管局收緊按揭以致首期不足，才要透過借「財仔」買樓，那又應甚樣去評說呢？
政府自2010年底開始，已先後多次推出辣招稅和收緊按揭，以期冷卻樓市，結果又是怎樣的呢？根據民間智庫智經最新發表的研究，有關措施推出後，雖然能令交投減少，樓價卻仍是大漲小回，更甚是細單位樓價，反而升得較大單位更快（圖2），令低下階層更難上車。
辣稅反挾高細單位樓價
其實道理很簡單，辣招稅對大價樓影響更大，投資資金便更加湧向細單位，另一方面，低下階層因收入少，開支難減，儲錢買樓較富裕階層更難，而收緊按揭，低下階層便要儲更多錢才可以買樓，但細單位樓價反升得更快，真不知道政府是要幫他們上車，還是要將他們趕出樓市？
萊坊最新發表《財富報告》指出，去年超級富豪（扣除自住物業後，資產達約2.3億元或以上）數目增長率達5%或以上的城市中，有6個位處亞洲，當中香港共有約53名的十億富豪，為亞洲城市中最多富豪的城市。
而在物業資產而言，香港超級富豪每人擁有約4.6個住宅物業，僅次於中國超級富豪擁有4.7個住宅物業，膺全球第二，相比一般市民一樓難求，情况突出。
坐等資產升值 較打工易發達
筆者一直說，樓價升不是問題，只要人們收入升幅追得及便可以。近年香港樓市最大問題，是樓價升幅遠遠跑贏一般人的收入升幅，而收緊按揭，更令「掹掹緊」的人更難買樓，但富人卻有能力再吸納物業，令到貧富懸殊加劇，社會怨氣更重。
在美國也有相似情况，金融海嘯後的樓市交投，新買家屬非首次置業比例遠高於第一次買樓的，即令房屋資產更集中在少數富人的手上。聯儲局最新的半年度貨幣政策報告一項數據甚有參考意義﹕美國人財富佔收入比率又再升至6倍以上水平（圖3），反映美國人的財富增值，高於收入增長，亦即是靠打工難致富，擁有資產等待升值更容易發達，這當然和聯儲局的印銀紙脫不了關係。
要留意的是，過去20年前，曾有兩次有關比率高於6倍後，便出現科網股爆破和金融海嘯，現在比率又再高於6倍，會否金融危機也已不遠了？
明報記者 陸振球
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財經
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