用家恐懼 投資者貪婪

【明報專訊】政府興建公屋，原意是用來照顧低收入階層的住屋需要，而近日粉嶺華明邨一個二手公屋單位，竟由投資者以每呎接近1.2萬元購入作收租用途，自然惹來議論紛紛：樓市是否「癲」了？

陸振球 明報記者

在自由市場，只要是你情我願的買賣，旁人也難以說三道四，但問題是當新界二手公屋呎價也可以動輒過萬元，便容易出現所謂地產霸權或官商勾結的指控，政府如在土地及房屋政策稍有差池，隨時惹起民憤，造成社會不安。


港樓供不應求最嚴峻時間已過

有說香港樓價高企，是由於供應不足，但政府最新公布數據顯示，本港去年全年一手私人住宅施工量達1.73萬伙，較2013年的1.41萬伙回升近23%，而去年全年一手私人住宅落成量共有1.57萬伙，按年增加7400伙，升幅達89%，數字創2006年至今的8年新高。


另外，運房局預期本港未來3至4年可提供的一手私樓單位約有7.4萬伙，與上季公布數字相若，並連續7季企穩7萬伙以上水平。


可以說，香港樓市供應最嚴重不足的日子應已過去，而樓價卻仍不斷向上攀升，相信是因為市民覺得低息環境一時三刻仍難改變，以及美國停止買債後，日本和歐洲卻接力大開水喉，推行量寬（QE），銀紙長遠只會不斷貶值，逐漸形成樓只會買貴、不會買錯的觀念。


量寬停不了 小市民焗炒

筆者最近訪問了近年成功籌集了逾300億元股本的物業投資私募基金匯基資本創辦人吳繼煒，他便指出香港投資物業價格偏貴和回報偏低，現時高追入市要小心，但同時指出，多國不斷印銀紙，投資組合持有如「磚頭」一類Hard Asset（硬資產）乃是必要，只是可選擇相對低水如歐洲、日本及韓國等的投資物業而已。


《明報周刊》在剛過去的周二舉辦了一場吸引了數百人出席的投資研討會，講者之一、獅子學會王弼，本身也是專業投資者，便根據奧地利經濟學派理論指出，政府最喜歡透過印銀紙來支付開支和還債，其實猶如暗地裏偷去大家財富的購買力，因此大家只能「焗炒」來保護自已的財富。


事實上，自1870年至今，1美元的購買力，目前已跌至等同當初購買力的5美仙（圖1）！印鈔不是美國專利，中國近年的M2貨幣增長其實較美國更多、更快，而當美國說停止買債之時，又有日本和歐洲接力QE，人們自然希望可以有資金出路，至少能抗通張，如能趁機賺一筆，自更理想。


瀕危內房債 也可令人發達

說實在的，一般小市民能有多少的金融和投資知識？於是大多人便唯有將資金買「磚頭」這相對較易明白的投資工具。但其實，只要多學習，「磚頭」以外仍不乏可以賺錢的投資方法。


就以王弼為例，他去年中便因看好內地4G手機興起，大手在70元左右水平掃入中移動（0941），而該股現今已升穿100元水平。另外，他十多日前以面值約34%狂買內房佳兆業（1638）的債券，至昨日有關債價也已升至80%以上，獲利之快和勁，令人咋舌，也反映了關注樓市，未必一定要買樓才可發達，就如去年「四叔」恒基地產（0012）主席李兆基一再表示買地產股好過買樓，結果恒基股價去年升了約35％，遠遠跑贏樓價指數約13％的升幅。


經濟學家庫兹涅兹（Simon Kuznets）的研究指出，原來收入不平等也會出現長約18年的周期起伏（圖2），若套用於美國，2013年會是收入不平等周期底部上升，直至2025年才會見到周期頂。事實上，全球多國QE，令資產價格推升，對擁有資產的階級遠為有利。就如現在香港的二手新界公屋呎價也可以升至逾萬元，真正低收入的市民，自然更會覺得社會對他們不公平。


不過，凡事也總會物極必反，難道樓價真的可以只升不跌？周二與王弼出席同一講座的紀惠集團行政總湯文亮就認為，今年上半年樓市人心火熱，仍可繼續上升，但現在才入市，不是恐懼的用家（怕愈遲只會愈貴），便是貪婪的投資者，其實在透支市場的購買力。


放水推升資產價格 收入不平等惡化

湯文亮預期，樓價升至年中以後，尤其細價樓新盤供應愈來愈多，樓市將會是「強弩之末」，應該會出現調整，但全年仍會錄得升幅。不過，他覺得豪宅相對細價樓健康，又指新界二手居屋和公屋也要過萬元，現正開售的港島南區豪宅貨尾盤紅山半島，每呎2萬元便顯得相對抵買，到了昨天，他便陪同女兒以「私已錢」8000多萬元，一口氣掃入紅山半島4個單位。


「2015股樓大作戰」研討會

踏入2015年，外匯、商品及股市繼續大幅波動，美國退市、歐洲量寬、瑞郎脫鈎、息率欲升還跌，加上國際油價暴挫，內地A股瘋炒如過山車，香港樓價繼續破頂，種種變數均令投資環境難以觸摸。


如何掌握經濟及投資新形勢？股市、樓市投資前景又會如何？《明報》請來星級基金經理黃國英、有「中環巴菲特」稱號的中環資產投資行政總裁譚新強，以及樓市權威學者、中大文學未來城市研究所副所長姚松炎教授，於2月7日（周六）舉行研討會，為大家分析2015年的經濟、股市及樓市走勢，及教你相應部署方法。到場者可獲贈《明報》投資及地產版主編陸振球最新出版的《樓市博弈 勝者為王》乙本，報名及查詢可登入以下網址：http://mpfinance.com/fin2015.htm