收租公司不等如「空殼公司」

【明報專訊】上周金管局宣布針對物業貸款的監管措施，提醒銀行嚴守按揭成數上限及供款收入比率計算，以提升銀行體系的風險管理能力。


不過，值得留意的是其針對「營運公司」定義的收緊政策。根據本報報道，有些銀行對「營運公司」定義較為寬鬆，一些公司只作為物業持有、投資或租賃的工具，猶如空殼公司，但仍獲得「可觀的」抵押物業的貸款。


換言之，就是進一步控制炒賣。看上去言之成理，沒甚特別。不過有些觀點認為物業收租公司等同空殼公司則值得一談。一般來說，銀行會向營運公司以物業作抵押，提供信貸融資，以支持公司的實質業務。空殼公司的定義，就是沒有實際業務運作。通識思考點：何謂實質業務？舉個簡單例子，大型茶餐廳集團擁有自置物業，因為其從事餐飲生意，是「實質業務」，所以在上述的條件中，它向銀行抵押借貸，可豁免跟從物業按揭貸款的逆週期措施。相比下，物業投資公司往往「人都無幾個」，看上去沒有「實質業務」，故「沒有理由」同享像上述茶餐廳公司一樣的逆周期措施豁免。


物業收租也是「實質業務」

背後潛在的政策邏輯可能是，物業投資公司為社會創造的經濟效益，沒有「實業」公司般多，最起碼，是僱員都較少。不過，這並不代表做物業投資收租需要的「汗水」較少：跟所有投資一樣，需要仔細的經濟研究、法律知識、遊說談判、財務分析。


而且，地產投資所帶動的行業眾多，經紀行、律師樓、建築、設計裝修，等等。周邊帶動的經濟效益不能抹殺。


不過，這幾年，不少做物業投資的朋友都「牙疼咁聲」。根據稅例，要證明是投資物業還是物業炒賣，主要看買賣物業意圖，還有閣下的財政實力和有關可行性。如果是炒賣物業，所得利潤恐怕稅局不會輕易放過。很多朋友翻箱倒櫃，例如要找回6、7年前某日與某裝修承建商在塵土飛揚的單位裏談的「會議記錄」，與生意伙伴某年某日在酒吧邊飲酒邊談的「生意合同」等。在法庭打官司，「疑點利益歸於被告」；同稅局打交道，稅局不是閣下肚裏的蟲，請閣下「客觀地」證明你的真正意圖！這年頭做地產投資，簡直需要一整隊律師、會計師團隊，想做「空殼公司」？談何容易！


需「證據」證明購買意圖

某資深公務員朋友說，與稅局較量，看的就是意志力，看誰能堅持到底；儘管政府擁有龐大公共資源。我安慰朋友說，在電影《洛奇》有過一句話：「人生在世，關鍵不是我們能夠擊倒什麼，而是我們能否承受痛擊，仍然奮力向前。」無論如何，宏觀大勢是政府干預只會有增無減。物業投資的朋友不得不察。


[莫冠業 經管人語]