債券基金收息 勝買樓收租

【明報專訊】Vincent今年50歲，多年來自資經營貿易生意；太太是家庭主婦，女兒於美國就讀大學二年級。Vincent是個有計劃的人，自己和太太的退休計劃，以及女兒的教育經費，早已預備周全，而且自住物業並無按揭償還，生活可謂無憂。近年Vincent的生意好轉，為他帶來約1000萬元的利潤，他計劃將資金購買物業收租，來信詢問筆者意見。


現收租回報僅2厘水平

投資物業，除了有租金收益外，更可能享有物業升值帶來的利潤；因此租金的回報率及物業的升值潛力是兩項主要考慮因素。首先，租金的實際回報率，是指每年的租金收入，扣除相關雜費支出，如管理費、差餉地租及繳交物業稅後，除以樓價的百分比。以太古城一個實用面積760方呎的單位為例，物業售價為1000萬，月租2.5萬元，每月管理費約1500元，每月差餉地租1600元，每年物業稅約34,560元（平均每月約2880元）；因此實際租金收入為每月19,020元，年回報率約2.28厘（見表）。


純粹以收租回報率而言，每年2.28厘未算特別突出；其實Vincent可考慮購買債券基金，形式和收租相若，同樣都以收取固定利息為目標。債券基金可分為很多類別，例如貨幣債券基金、高收益債券基金、新興市場債券基金等等；年息則為視乎個別基金的派息率而定，一般年息為2厘至7厘不等；以坊間一隻亞洲債券基金為例，年息大約5厘左右，即約投資港幣1000萬元，每月派息約4.2萬元。


債券基金投資風險較低

表面看來，投資債券基金的回報收益比較可觀；然而，債券基金的價格和樓價一樣，可升也可跌。因此，Vincent要考慮投資兩者之間的風險因素；首先樓價的升跌取決於多項因素，由供求問題、利率變化、政府政策，以致經濟環境，都會影響樓價走勢；而投資債券基金的風險，則主要包括利率變化，債券存續期，及債券違約率三項因素。一般而言，債券基金的派息愈高，涉及的風險亦愈高，相反亦然。


無可否認，過往幾年香港樓市價格的升幅比債券為高，但筆者認為，樓市現存的風險已經大增，未來美國亦大有機會進入加息周期，屆時香港的樓價將可能受壓。


此外，由於投資物業的流動性相對較低，而政府實施的物業雙重印花稅（DSD）亦增加買賣支出，因此，建議 Vincent可先投資於風險較低的債券基金；倘若樓市出現較明顯調整，才考慮將資金轉移至心儀的物業上。


卓啟雄

康宏理財服務有限公司聯席董事

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