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【明報專訊】特首梁振英在施政報告提出「綠表置居先導計劃」，初步看來，這可以協助「綠表」人士，包括公屋住戶和已通過詳細審核並即將獲編配公屋的人士自置居所，進一步完善房屋階梯，而且可騰出單位給輪候公屋的家庭。另外，若綠表置居成功推行，會減慢出租公屋增加速度，紓緩房委會的財政壓力，長遠或許可以紓解公屋對社會構成的負擔。
房委會出售出租公屋給原來住戶，10多年前曾經推行過，不過當時衍生了一些問題，主要是有住戶購買，也有選擇不購買，出現一幢大廈之內，自置單位業主與出租單位住戶混雜而居，因此產生管理、維修保養等連串問題。綠表置居計劃是在新興建公屋屋邨撥出整座大廈的單位，讓綠表人士（包括公屋住戶或即將獲編配公屋單位的準住戶）購買，由於整座大廈都是自置單位，住戶的權利義務等清晰，正如現行居屋一樣，不至難於管理。
公屋租戶 「超穩定」
靠納稅人保持營運
13年前的經濟衰退，政府為挽救樓市而停建居屋，使得本來行之有效的房屋階梯中斷，梁振英政府現在恢復興建居屋。不過，近期首批新居屋申請情况，綠表人士遠少於白表申請；白表約97人爭一個單位，綠表則約9人爭一個。綠表人士對首批新居屋興趣缺缺，相信與居屋售價隨着私樓狂飈而水漲船高有一定關係，因為居屋即使以市價七折出售，也需要二三百萬元，大多數公屋住戶難以負擔；另有部分綠表人士不想高位入市，也是原因之一。此外，以往舊式公屋設計與屋邨環境較差，現在的公屋單位與屋邨環境綠化程度高，整體趨於舒適寬敞，住戶申請居屋改善居住質素向上流的誘因，不若以往強烈，相信亦是新居屋少綠表人士問津的原因。
還有就是公屋事務攙雜了政治因素。例如現在約2萬個公屋富戶，他們基於種種原因，寧可繳交倍半、兩倍甚至市值租金，也不肯遷出、轉換居屋交回租住單位。又例如現在公屋租金的可加可減機制，房委會租金收入不可能維持公屋營運，要大量補貼。這兩點都是公屋現况不合理之處，但是當局根本無政治能量匡正，因為龐大公屋住戶群體的選票，已經成為政黨、政客權力來源之所繫，使得公屋居民的利益，當局難以動其分毫。
綜合而言，公屋住戶群體處於「超穩定」狀態，代價就是公帑要持續補貼。現在公屋每個單位管理維修保養，房委會每年要補貼約2200元，目前全港約有76萬個公屋單位，單是這筆費用，每年需要約16億元。房委會整體財政瀕臨捉襟見肘，仍然要持續興建公屋，這就是政府要撥資源設立「公屋儲備金」的原因。房委會持續興建公屋，財政拮据由政府埋單，最終還是納稅人承擔。
綠表置居使人看到一個可能，就是若成功推行，起碼公屋租戶數目增速減慢，因為計劃設計是「一換一」，公屋數量不會增減，但是可以加快流轉。若沒有這個機制，未來10年建屋計劃完成之後，房委會管理的公屋單位就會超過100萬個，意味着補貼更多。另外，房委會透過綠表置居計劃收回部分資金，用以繼續興建公屋，屆時即使不能賣一間、建一間，但是有資金回籠，就是活水。綠表置居可紓緩房委會財政壓力，使公屋營運可持續。
售價應該有吸引力
轉售須合港人胃口
綠表置居計劃其中一個爭議，是使公屋租戶享受「雙重福利」，有關情况確實存在。不過，綠表人士購買居屋也有同樣情況，問題是盤活公屋資源、進一步完善房屋階梯、減輕房委會財政負擔等是更大目標。在這個問題上若過於斤斤計較，則困局無望突破，反而定價轉售等安排和配套措施，能否吸引綠表人士棄公屋而轉投綠表置居，更值得關注。
關於售價，綠表人士基本上是中低收入家庭，綠表置居單位定價，要他們負擔得起才有意義，若定價過高，可能會出現一哄而散局面；如何拿揑準確，當局要研議思量。另外，社會上對一些資助單位補地價之後以高價出售，形成炒賣資助房屋牟利的情况甚為不滿，綠表置居這類單位銀碼不大，成行成市之後，不排除可能成為市場炒賣對象。因此，設計上要顧及這種景况，或許規定較長轉售年期，例如8或10年之後才可以轉售，可能較適合。
有意見認為應該規定綠表置居的單位只能回售給房委會。這個做法，當然可以杜絕炒賣，不過港人置業有一個特質，就是把物業視作資產，憧憬日後升值賺錢；若綠表置居單位只能回售給房委會，就缺少「升值賺錢」的功能，會否減少對綠表人士的誘因？要研議和準確判斷。總之，綠表置居計劃若成功落實，或許是紓緩公營房屋困局的一條出路，只要有恰當安排，相信會得到較廣泛認同和支持。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
房委會出售出租公屋給原來住戶，10多年前曾經推行過，不過當時衍生了一些問題，主要是有住戶購買，也有選擇不購買，出現一幢大廈之內，自置單位業主與出租單位住戶混雜而居，因此產生管理、維修保養等連串問題。綠表置居計劃是在新興建公屋屋邨撥出整座大廈的單位，讓綠表人士（包括公屋住戶或即將獲編配公屋單位的準住戶）購買，由於整座大廈都是自置單位，住戶的權利義務等清晰，正如現行居屋一樣，不至難於管理。
公屋租戶 「超穩定」
靠納稅人保持營運
13年前的經濟衰退，政府為挽救樓市而停建居屋，使得本來行之有效的房屋階梯中斷，梁振英政府現在恢復興建居屋。不過，近期首批新居屋申請情况，綠表人士遠少於白表申請；白表約97人爭一個單位，綠表則約9人爭一個。綠表人士對首批新居屋興趣缺缺，相信與居屋售價隨着私樓狂飈而水漲船高有一定關係，因為居屋即使以市價七折出售，也需要二三百萬元，大多數公屋住戶難以負擔；另有部分綠表人士不想高位入市，也是原因之一。此外，以往舊式公屋設計與屋邨環境較差，現在的公屋單位與屋邨環境綠化程度高，整體趨於舒適寬敞，住戶申請居屋改善居住質素向上流的誘因，不若以往強烈，相信亦是新居屋少綠表人士問津的原因。
還有就是公屋事務攙雜了政治因素。例如現在約2萬個公屋富戶，他們基於種種原因，寧可繳交倍半、兩倍甚至市值租金，也不肯遷出、轉換居屋交回租住單位。又例如現在公屋租金的可加可減機制，房委會租金收入不可能維持公屋營運，要大量補貼。這兩點都是公屋現况不合理之處，但是當局根本無政治能量匡正，因為龐大公屋住戶群體的選票，已經成為政黨、政客權力來源之所繫，使得公屋居民的利益，當局難以動其分毫。
綜合而言，公屋住戶群體處於「超穩定」狀態，代價就是公帑要持續補貼。現在公屋每個單位管理維修保養，房委會每年要補貼約2200元，目前全港約有76萬個公屋單位，單是這筆費用，每年需要約16億元。房委會整體財政瀕臨捉襟見肘，仍然要持續興建公屋，這就是政府要撥資源設立「公屋儲備金」的原因。房委會持續興建公屋，財政拮据由政府埋單，最終還是納稅人承擔。
綠表置居使人看到一個可能，就是若成功推行，起碼公屋租戶數目增速減慢，因為計劃設計是「一換一」，公屋數量不會增減，但是可以加快流轉。若沒有這個機制，未來10年建屋計劃完成之後，房委會管理的公屋單位就會超過100萬個，意味着補貼更多。另外，房委會透過綠表置居計劃收回部分資金，用以繼續興建公屋，屆時即使不能賣一間、建一間，但是有資金回籠，就是活水。綠表置居可紓緩房委會財政壓力，使公屋營運可持續。
售價應該有吸引力
轉售須合港人胃口
綠表置居計劃其中一個爭議，是使公屋租戶享受「雙重福利」，有關情况確實存在。不過，綠表人士購買居屋也有同樣情況，問題是盤活公屋資源、進一步完善房屋階梯、減輕房委會財政負擔等是更大目標。在這個問題上若過於斤斤計較，則困局無望突破，反而定價轉售等安排和配套措施，能否吸引綠表人士棄公屋而轉投綠表置居，更值得關注。
關於售價，綠表人士基本上是中低收入家庭，綠表置居單位定價，要他們負擔得起才有意義，若定價過高，可能會出現一哄而散局面；如何拿揑準確，當局要研議思量。另外，社會上對一些資助單位補地價之後以高價出售，形成炒賣資助房屋牟利的情况甚為不滿，綠表置居這類單位銀碼不大，成行成市之後，不排除可能成為市場炒賣對象。因此，設計上要顧及這種景况，或許規定較長轉售年期，例如8或10年之後才可以轉售，可能較適合。
有意見認為應該規定綠表置居的單位只能回售給房委會。這個做法，當然可以杜絕炒賣，不過港人置業有一個特質，就是把物業視作資產，憧憬日後升值賺錢；若綠表置居單位只能回售給房委會，就缺少「升值賺錢」的功能，會否減少對綠表人士的誘因？要研議和準確判斷。總之，綠表置居計劃若成功落實，或許是紓緩公營房屋困局的一條出路，只要有恰當安排，相信會得到較廣泛認同和支持。
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