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【明報專訊】「超人」李嘉誠上周說香港樓市今年會「安定」，因美國難加息兼建築成本高，樓價難大跌。到了本周四，另一位樓神級人物、人稱「四叔」的恒地（0012）主席李兆基，則指香港樓價將到頂，隨着住宅供應增加，樓價不會再升許多，「應該是頂峰，不應該再貴，今年尾到明年初，頂到盡」。不過，他同樣指由於建築成本仍高，估計樓價縱使下跌，幅度也不會太大，美國加息只會輕微影響樓價，現在不會太在意。
大家會如何解讀「超人」和「四叔」對樓市的看法？筆者的一個朋友有其獨特看法，他說如大家看慣大行報告對股票的分析和評級，會發覺一個有趣的現象，就是大行若是給出「極度看好」的評級，則可理解為「看好」；如是評級為「看好」，則可解讀為「持有」；若是「持有」，其實分析員已是看淡；而通常大市或某隻股票大跌後，分析報告才會給出「沽售」……所以，朋友說當地產界人士說樓市不會大跌，其實已是不看好云云。
大孖沙稱樓價難跌 已是暗示不看好
未知大家是否同意筆者朋友的看法，而現在較流行的一種說法，是由於香港起樓成本高，所以樓市縱已見頂，也難大跌，那究竟香港的建築成本有多高？而香港樓價與建築成本的關係又有多強？
凱迪思（Arcadis）最新發表的《國際建築成本研究報告》指出，香港去年確是全亞洲最昂貴的建築市場，區內排名第二和第三分別為澳門和新加坡，而中國則排名第六。報名又指出，香港去年的建築成本升了約7％至10％，中國則升了2％至3％，估計今年香港會再升約6％至8％，內地則維持2％至3％的升幅。
港樓價高 與高建築成本無關
獨立地產分析員鍾維傑作出統計，將不同城市之平均住宅呎價和其建造呎價作比較，計算兩者之間的比例，一來可知道買樓時大約有多少錢是用在「磚頭」上，二來或許亦看到哪些城市有着樓價風險。得出結果顯示：1）用標準差計算，大部分城市之比例處於1.17至4.15之間，包括香港；2）北京、上海、深圳甚至澳門都大過高標準差之4.15數值，可能有點價格風險；3）芝加哥、夏威夷甚至大紐約皆未及低標準差的1.17數值，尤其前兩者，連1.00都無，表示有「賣價連建造費都付不了」情况（圖1），即是建造費影響不了樓價，只影響個別開發商之項目利潤，因此建造費並非用來猜度樓價去向，而是看非磚頭所佔之比例估風險。
今年多樓盤入伙 改善供不應求
梁振英在最新的《施政報告》指出，「根據上月最新數據，未來3年至4年一手私人住宅物業市場的供應量約為7.4萬個單位，是有紀錄以來的新高」。若未來3至4年真的有7.4萬個私宅新供應，以4年計，則平均每年有1.85萬個，以3年計，則平均每年有2.46萬個，至少可說私宅供應已走出谷底，而梁之後再回應表示，香港建屋量不足的問題已近尾聲。
其實，去年樓價和租金急飈，或多或少和一些樓盤延後落成有關，但今年打落第一季以後，會有多個大型樓盤入伙，供不應求情况會改變。前城大教授及知名財經評論員曾淵滄便指出，過去人們一直指梁振英政府的房屋政策「遠水不能救近火」，但梁上台已有兩年多，他也在積極增加土地供應，而相關項目也已動工至漸漸落成，即是「遠水」已變成「近水」，物業投資者宜加以留意。
投資投機推動樓價 拋離租金升幅
筆者看到國際物業顧問萊坊的最新研究報告，內裏將2007年金融海嘯後香港的甲級商廈、零售物業和豪宅價格及租金併合比較，可發現近年各類物業，價格升幅遠遠超過租金升幅（圖2）。筆者一直認為，租金走勢最能反映市場用家的真正需求，而租金升幅遠遠落後樓價，便反映物業的價格升幅，投資或投機的推用力量，遠遠高於用家需求的力量。如此，亦令到物業的租金回報率不斷減低，但投資及投機者仍接受，最主要原因是在全球量寬和低息下，資金成本低，便也願意接受超低的租金回報，但這可以永遠延續嗎？
正當中小型住宅被瘋搶，連新界的二手公屋呎價也可以錄得超過1萬元的成交，而和黃大班霍建寧擁有的赤柱舂磡角道66號大屋，上月獲外籍人士以每月27萬元承租，租金較港交所（0388）行政總裁李小加2011年租用該物業時月租28.8萬元低逾6%，如此「異象」，能不令人深思？
投資展望研討會
市場亂象紛呈，為幫助讀者更深入了解今年樓市及股市等投資市場走勢，《明報周刊》將在本月27日晚在灣仔舉行「2015年經濟方向及投資攻略」研討講座，邀得為家族管理約400億元物業的紀惠集團行政總裁湯文亮博士，以及近年個人投資成績遠遠跑贏大市的獅子山學會行政總監王弼先生，為大家分析最新投資機會，以及探討如何趨吉避凶，到場讀者更可獲贈湯文亮新書《第10個人理論》。
報名及詳情可登入以下網址查看：http://marketing.omghk.com/economicstrends2015/index.cfm
明報記者 陸振球
大家會如何解讀「超人」和「四叔」對樓市的看法？筆者的一個朋友有其獨特看法，他說如大家看慣大行報告對股票的分析和評級，會發覺一個有趣的現象，就是大行若是給出「極度看好」的評級，則可理解為「看好」；如是評級為「看好」，則可解讀為「持有」；若是「持有」，其實分析員已是看淡；而通常大市或某隻股票大跌後，分析報告才會給出「沽售」……所以，朋友說當地產界人士說樓市不會大跌，其實已是不看好云云。
大孖沙稱樓價難跌 已是暗示不看好
未知大家是否同意筆者朋友的看法，而現在較流行的一種說法，是由於香港起樓成本高，所以樓市縱已見頂，也難大跌，那究竟香港的建築成本有多高？而香港樓價與建築成本的關係又有多強？
凱迪思（Arcadis）最新發表的《國際建築成本研究報告》指出，香港去年確是全亞洲最昂貴的建築市場，區內排名第二和第三分別為澳門和新加坡，而中國則排名第六。報名又指出，香港去年的建築成本升了約7％至10％，中國則升了2％至3％，估計今年香港會再升約6％至8％，內地則維持2％至3％的升幅。
港樓價高 與高建築成本無關
獨立地產分析員鍾維傑作出統計，將不同城市之平均住宅呎價和其建造呎價作比較，計算兩者之間的比例，一來可知道買樓時大約有多少錢是用在「磚頭」上，二來或許亦看到哪些城市有着樓價風險。得出結果顯示：1）用標準差計算，大部分城市之比例處於1.17至4.15之間，包括香港；2）北京、上海、深圳甚至澳門都大過高標準差之4.15數值，可能有點價格風險；3）芝加哥、夏威夷甚至大紐約皆未及低標準差的1.17數值，尤其前兩者，連1.00都無，表示有「賣價連建造費都付不了」情况（圖1），即是建造費影響不了樓價，只影響個別開發商之項目利潤，因此建造費並非用來猜度樓價去向，而是看非磚頭所佔之比例估風險。
今年多樓盤入伙 改善供不應求
梁振英在最新的《施政報告》指出，「根據上月最新數據，未來3年至4年一手私人住宅物業市場的供應量約為7.4萬個單位，是有紀錄以來的新高」。若未來3至4年真的有7.4萬個私宅新供應，以4年計，則平均每年有1.85萬個，以3年計，則平均每年有2.46萬個，至少可說私宅供應已走出谷底，而梁之後再回應表示，香港建屋量不足的問題已近尾聲。
其實，去年樓價和租金急飈，或多或少和一些樓盤延後落成有關，但今年打落第一季以後，會有多個大型樓盤入伙，供不應求情况會改變。前城大教授及知名財經評論員曾淵滄便指出，過去人們一直指梁振英政府的房屋政策「遠水不能救近火」，但梁上台已有兩年多，他也在積極增加土地供應，而相關項目也已動工至漸漸落成，即是「遠水」已變成「近水」，物業投資者宜加以留意。
投資投機推動樓價 拋離租金升幅
筆者看到國際物業顧問萊坊的最新研究報告，內裏將2007年金融海嘯後香港的甲級商廈、零售物業和豪宅價格及租金併合比較，可發現近年各類物業，價格升幅遠遠超過租金升幅（圖2）。筆者一直認為，租金走勢最能反映市場用家的真正需求，而租金升幅遠遠落後樓價，便反映物業的價格升幅，投資或投機的推用力量，遠遠高於用家需求的力量。如此，亦令到物業的租金回報率不斷減低，但投資及投機者仍接受，最主要原因是在全球量寬和低息下，資金成本低，便也願意接受超低的租金回報，但這可以永遠延續嗎？
正當中小型住宅被瘋搶，連新界的二手公屋呎價也可以錄得超過1萬元的成交，而和黃大班霍建寧擁有的赤柱舂磡角道66號大屋，上月獲外籍人士以每月27萬元承租，租金較港交所（0388）行政總裁李小加2011年租用該物業時月租28.8萬元低逾6%，如此「異象」，能不令人深思？
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明報記者 陸振球
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