交銀劉雅瀚﹕今年不加息 樓價也要跌

【明報專訊】過去數年看淡樓市的分析員，不少今年開始轉軚看好。不過，過去3年一直發表看好香港樓市及地產股報告的交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚，卻在樓市破頂潮下反而看淡今年樓市，認為今年港樓供不應求局面會改變，租金不再飈升甚至受壓，而就算不計美國今年可能加息，香港樓價今年也有可能調整10％。


昨日公布的《施政報告》指出，「根據上月最新數據，未來3年至4年一手私人住宅業市場的供應量約為7.4萬個單位，是有紀錄以來的新高」。劉雅瀚表示，其實根據交銀的計算，今年公私營住宅落成量接近4萬伙，會高於約3萬個新增家庭數目，扭轉了過去數年整體住宅落成量低新增家庭數目的困局，且預期未來數年也是如此（圖1），即樓市供不應求的局面出現了改變。


用家推升樓市 看重落成量

劉雅瀚稱，今次樓市上升周期，與過往頗不相同。「比如1997年樓市高峰期，當時投資或投機者比例極高，所以對資金流、大圍經濟環境如股市升跌，以至利率升跌特別敏感。然而，今次主要是由用家推升樓市，他們置業與否，主要是看供與租的支出比較，最影響租金，則是住宅的落成量，所以分析樓市的方向，也要和以往作出改變。」


他指出，過去3年交銀國際一直看好香港樓市，便是基於私人和公營住宅的總落成量追不上家庭增長數目，而人一定要居住，供不應求便會刺激租金，之後會帶動樓價。


大盤陸續落成 租金勢回落

「不過，租金上升總有極限，一般分析員較多着重供樓負擔比率的影響，但今次樓市因由用家推動，便也應較看重租樓的負擔比率，而現時有關比率已升至約45％，屬偏高水平（圖2）。當然，租樓負擔未必不可以再升，但如再升一成或一成半，即租金佔家庭收入比例超過一半，則人們交租後可作消費及儲蓄便會變得緊絀，令有關比例進一步上升構成阻力。」


看淡3月後樓市

劉進一步解釋， 2010年時住宅落成量出現反彈，確見到租金升勢放緩，去年首季將軍澳及元朗兩個較大型樓盤3000多伙落成收樓，也見到劈租個案，當時樓價也受壓，但3月以後有關因素消退，樓價便開始急飈。「其實，令到去年下半年樓價和租金急升，頗重要原因是一些大型樓延後落成，令到租盤突變短缺，租金急升又造成人們預期往後租金會繼續上漲，唯有被逼以溢價高追買樓。……我們原預期去年樓價租金會升，但估計只升約5％，最終卻遠遠升突，而延期落成樓盤將在今年陸續收樓，所以我們不看好3月以後的樓市。」


料今年樓價跌一成

「天晉以後，灣仔喜匯也開始收樓，稍後又會有The AUSTIN和環宇海灣，都是動輒過千伙的大盤，且位處或接近市區，所以租盤供應會增加，從而對租金構成壓力。一旦大家對租金只升不跌的預期改變，樓價便也會回軟，我們估計因此今年樓價會有10％下調壓力，如美國加息，樓價更可能會跌20％。


撰文﹕陸振球

攝影﹕鄧宗弘