高健﹕上海樓價 絕地反擊？

【明報專訊】去年11月，全國100個城市新建住宅均價環比（按月比）下跌0.38%，為連續第7個月環比下降；同比（按年比）跌1.57%，跌幅較前一個月擴大1.05個百分點。榜單上多數城市的樓價延續跌勢，其中杭州同比跌一成，部分地區樓價回到一年前。


在一片低迷中，3個城市實現樓價同比、環比「雙升」，其中上海一馬當先，同比、環比升幅分別為1.18%和5.23%。其餘兩個城市是深圳和南京。從年中各地「打擦邊球」陸續取消限購政策，到近兩個月密集的利好逐步出台，政府對於房地產市場的態度也從「睜一隻眼閉一隻眼」的曖昧，轉向了「只做不說」的實質性袒護。


外環新盤拉低成交均價

上海市政府也沒有閒着，雖然沒有放開限購，但透過調整「普通住宅認定標準」，不僅可以降低買樓人的成本，還順便釋放積極信號。該政策執行當日，上海各區縣的地產交易中心幾乎都出現爆棚迹象，一派歡欣鼓舞。事到如今，巴望上海樓價跳水的人們肯定失望了。但政策鬆動、流動性趨好，是否意味着樓價又將重演壓抑後的絕地反擊呢？以筆者看，恐怕很難。


先看供應方面。上海市中心土地資源有限，而且一些尚未拆遷的舊城區改造成本過高，導致樓盤稀缺、新增供給非常有限。這部分房屋的確堅挺地支撐着上海樓價。但官方發布的是「平均價」，也就是被低價單位稀釋後的價格。相比於市中心的稀缺，上海外環以外區域較大，現樓銷售率相對較低，加之等待入市的新盤量較多，這將拉低上海新樓成交均價，在一定程度上營造「樓價走勢可控」的祥和景象。


外來人買樓缺政策支援

其次，從需求方面看，上海一直是個極具吸引力的城市，未來仍將不斷有外來人口流入，這些就是上海樓市潛在需求。但這只是需求，而不是有效需求。畢竟土豪多數早在上海買樓，剩下很多人，一部分是沒能力買，一部分是沒資格買。要釋放這些需求，至少需要政府放開「限購」，同時銀行給予足夠貸款支持，提高居民實際槓桿率。至少現在，筆者還看不到這兩方面的明顯改變。


金融改革為炒樓降溫

第三，房屋除了消費屬性，還有投資屬性。內地投資渠道不暢，股市又長期低迷，逼迫資金投資於樓市，這是過去10年間樓價飈升的另一個原因。鑑於金融是本屆政府主推的改革領域之一，「滬港通」啟動、存款保險制度推進、利率市場化初露端倪……相信未來進一步開放投資渠道將是必然之選。一旦投資渠道增加了，即便流動性得到實質性放鬆，也會分流資金，有助於為「炒樓」降溫。


簡單說起來，上海樓市走向會有所分化，從均價看，雖然會漲，但卻難以快速大漲。當然，筆者也不希望樓價出現快速大漲，因為這理論中小概率事件的出現，意味着癲狂再現，必然嚴重影響經濟健康，這才最令人擔心。


作者簡介﹕內地資深傳媒人