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【明報專訊】上回講到萬達（3699）風險要比想像小，已討論過的風險有整個零售業前景對萬達影響、投資物業租金收入確定性及合約銷售增長。這一篇會講其他風險因素。
上市審批過關 短期出事機會微
第4個風險是關於主席王健林。作為全中國的第二富豪，萬達主席王健林的過去成為了眾多投資者的焦點，尤其是不少投資者質疑其拿地成本便宜是否涉及貪污。
筆者無法確定當中真假，但有一點或能令讀者釋疑。根據國內的規定，但凡內房上市，事前要通過國土局審批，以確保土地合法合規。所以，既然萬達能順利上市，代表有關部門已對萬達「開綠燈」。筆者不能百分百肯定將來會不會「出事」，但短期內有關風險應該不大。有投資者認為萬達過去的成功只是建基於拿地成本便宜，但這個觀點忽視了萬達客觀的超卓營運數據——商場出租率達98%至99%，平均租金增長達雙位數。
較現價有43%潛在升幅
萬達昨天上市收盤「唔靚仔」，較招股價低收3%，報46.75元。雖然如此，筆者相信萬達完全可以「交到數」，而且資產淨值折讓（NAV Discount）又夠大，股價將反映萬達股價具有「高性價比」。根據包銷商的綜合預測，萬達預測資產淨值折讓（未計及綠鞋）達54%，遠高於潤地（1109）的20%左右。假設包銷商的綜合估值有約10%的「水分」，即預測資產淨值折扣應該只有49%左右。然後再保守地設定目標資產淨值折讓為30%（即比潤地仍要多10%），萬達的合理價應為67元，即相對現價仍有43%的升幅。留意筆者對萬達的合理預測資產淨值折讓打了兩次折扣，如果市場對萬達的擔憂降低而萬達又能做出亮麗業績，預測資產淨值折扣或可縮少，即潛在回報可以更高。
筆者相信，萬達將會成為內房股的首選之一。
股飈 gubiao388@gmail.com
逢周一、三、五刊出
上市審批過關 短期出事機會微
第4個風險是關於主席王健林。作為全中國的第二富豪，萬達主席王健林的過去成為了眾多投資者的焦點，尤其是不少投資者質疑其拿地成本便宜是否涉及貪污。
筆者無法確定當中真假，但有一點或能令讀者釋疑。根據國內的規定，但凡內房上市，事前要通過國土局審批，以確保土地合法合規。所以，既然萬達能順利上市，代表有關部門已對萬達「開綠燈」。筆者不能百分百肯定將來會不會「出事」，但短期內有關風險應該不大。有投資者認為萬達過去的成功只是建基於拿地成本便宜，但這個觀點忽視了萬達客觀的超卓營運數據——商場出租率達98%至99%，平均租金增長達雙位數。
較現價有43%潛在升幅
萬達昨天上市收盤「唔靚仔」，較招股價低收3%，報46.75元。雖然如此，筆者相信萬達完全可以「交到數」，而且資產淨值折讓（NAV Discount）又夠大，股價將反映萬達股價具有「高性價比」。根據包銷商的綜合預測，萬達預測資產淨值折讓（未計及綠鞋）達54%，遠高於潤地（1109）的20%左右。假設包銷商的綜合估值有約10%的「水分」，即預測資產淨值折扣應該只有49%左右。然後再保守地設定目標資產淨值折讓為30%（即比潤地仍要多10%），萬達的合理價應為67元，即相對現價仍有43%的升幅。留意筆者對萬達的合理預測資產淨值折讓打了兩次折扣，如果市場對萬達的擔憂降低而萬達又能做出亮麗業績，預測資產淨值折扣或可縮少，即潛在回報可以更高。
筆者相信，萬達將會成為內房股的首選之一。
股飈 gubiao388@gmail.com
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