萬達投資物業收入增長快

【明報專訊】上周五講到「萬達豈止於大」，咁究竟萬達基本面又有幾好呢？首先看萬達的業務結構。萬達有三大業務，分別為物業發展（Development Property，DP）、投資物業（Investment Property，IP）及酒店，即賣樓、收租及經營酒店。由於酒店貢獻太少，筆者會集中講物業發展及投資物業。


以收入方面劃分，根據中金的報告，今年物業發展及投資物業預測分別佔86%及10%；以淨利潤方面劃分，物業發展及投資物業預測分別佔68%及29%，因為投資物業的利潤率遠高於物業發展。以預測總資產值（Estimated Gross Asset Value）劃分，物業發展及投資物業預測分別佔36%及52%（酒店佔12%）。由此可見賣樓仍是主要利潤來源，但萬達的價值體驗在他的投資物業，尤其是商場方面。


利潤靠賣樓 價值在商場

首先看投資物業（不包括酒店）。租金及管理費收入於2011至2013年復合增長50%。出租率過去3年維持在超高水平的99%，今年上半年亦有98%。每平米月均租金復合增長11%。要知道過去幾年內地零售業不景氣，尤其是98%以上的出租率，筆者的腦海中恐怕沒有多少個收租股可以做得那麼出色，而且以萬達經營多達89個商場仍能維持那麼高的出租率，可見萬達的執行力是多麼的強。萬達的成本收益率（Yield On Cost）為9.2%，略低於潤地（1109）約12%，筆者相信是因為萬達走中檔路線，潤地（1109）則主要走高檔路線。


另一方面，萬達租戶的租用成本率（Occupancy Cost，即租金佔租戶收入比）為8.8%，遠低於同行的14％至18%（恒隆（0101）及九倉（0004）的更高達30%）。這或反映萬達寧願一開始租金較優惠以「搞旺個場」，代表加租空間不小。


投資物業收入預測複合增長達36%

根據花旗的預測，今年的可出租建築面積為1060萬平米，按年升38%，2014至2016年的復合增長為20%。每平米月均租金今年預測為人民幣75元，按年升6%。2014至2016年的複合增長為8%。出租率維持99%。最後得出今年的租金及管理費收入為預測為人民幣116億元，按年升37%。2014至2016年的複合增長為36%。


下回講萬達的物業發展及風險因素。


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