出租貴樓租住平樓 賺差價

【明報專訊】李先生屬中產人士，與香港普遍中產階層相似，雖然入息不低，但生活擔子非輕，要照顧一家七口，而且要供樓，每月只能剛好收支平衡，連為自己及兒子策劃未來的能力也沒有。


家庭開支大 勿亂投資

筆者認為可將物業出租，開源節流，有助減輕負擔。李先生是家中經濟支柱，隨着兒子出世，每月家庭開支大增。今年初為迎接兒子出生，李先生轉租為買，購入太古城一個約843方呎中層單位，成交價1,000萬元，承造五成按揭，分30年還款，實際按息2.5厘，月供19,500元。由於李先生的家庭開支無法有太大改動，故暫不宜買入其他投資產品，只宜從物業入手。


李先生供款壓力不輕，提議他將現時自住物業租出，太古城屬租務市場活躍的名牌屋苑，相信他的單位可以每月1.9萬至2萬元水平出租，應可覆蓋供樓開支。自己一家則可以租住較平的康怡花園或南豐新邨單位，預料1.5萬至1.6萬元月租的選擇不少，可為梁先生每月減省約5000元開支。


減輕供樓開支，每月多儲5000元，加上現時月剩5000元，合共會有1萬元資金儲蓄，而首要是為家庭儲一筆應急錢。由於李先生短期內不宜冒太高風險，故宜將該1萬元作銀行存款，兩年後本金連0.01厘利息，料共儲得24.54萬元，加上手頭現金15萬元，屆時便有39.54萬元作應急錢。


月供基金 應付退休及兒子教育

預備了應急錢後，將每月結餘中的4000元月供基金、2000元留作兒子的教育基金。假設月供基金每年回報率8%，22年後共儲得286.7萬元；加上強積金回報201.89萬元，股票和儲蓄回報，足以應付退休生活。


至於兒子的教育基金，亦應於兩年後開始着手計劃。李先生可購買保險公司現成的教育基金，回報率介乎2%至5%。如李先生月供2000元，回報率5%，15年後便有53.5萬元，應可應付有關開支。至於李先生日後每月剩餘的4000元收入，則可用作流動現金支付日後生活所需。


李先生希望60歲退休後每月有1.4萬元生活費，假設投資回報足夠用至80歲，以未來每年通脹率平均3%計，若投資回報率5%，退休時需有572.5萬元。至於教育基金方面，假設兒子17年後入讀大學，按現時每年大學學費及雜費約 6萬元計，若未來每年通脹率平均3%，需39.68萬元才足夠供兒子入讀大學。即兩者合共需612.18萬元。


鄭明輝

美聯金融集團財富總監

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