【明報專訊】有人形容，日本最近加碼量寬，令到日圓急挫，滬港通及相應撤銷港人每日兌換人民幣2萬元的上限，乃是人民幣加快國際化的部署，就如中日以至全球的貨幣戰爭。世紀21中華創辦人楊官華認為，香港人如能認識有關的國際金融大形勢，其實可透過財技購入日本的物業，大增獲利能力。
楊官華指出，如果香港人看好人民幣升，日圓跌，大可去東京的中國銀行開戶口，做現金存款抵押借貸。
「先在香港銀行把港元兌換成人民幣，基於已經開放大額兌換關係，不再如以前般有2萬元上限及現鈔價同對換價有差額，現在可以直接匯100萬人民幣過去日本中銀，既方便又快捷，在那裏做存款抵押，拿回90%比例日圓出來買日本樓、買日股均可（約1730萬日圓），而人幣存款利率有2厘，借日圓息口則只是1.53厘，夠冚利息支出，仲有約0.5厘息差賺。」
賺息差兼收租 一舉三得
楊官華說，「以上方法對冲了買日本樓可能要面對的日圓匯率下跌風險外，更可以開到日本中國銀行戶口，可以收埋日本物業客人租金，一舉三得。」
事實上，自從日本首相安倍晉三採取弱日圓政策以來，不少港人漸留意當地的物業市場投資機會。楊官華指出，現在日本樓價還低過20年前水平，東京的細單位，數十萬元已有交易，在香港連買一個車位也不夠，且租金回報率不俗。
上車盤普遍有8厘租金回報
「以單身公寓為例，若買入作純投資收租，可分成三類，其中高端靚地段都心以內、樓價2000萬日圓以上的物業，一般租金回報有5厘至6厘，首都圈以外半小時生活圈的1000萬日圓以下「上車盤」，一般約有8厘、10厘的租金回報，小部分更高至11厘至12厘。」
楊續指，「至於主幹線JR山手沿線大站的1000萬至2000萬日圓物業，約有6厘至8厘，若是買一二線地舖，普遍也有7厘或以上，如果是時租酒店或者學生宿舍，回報會更高。」
樓市逾半租客 不憂租務承接
楊又表示，「今年4月我出席台北小巨蛋的全球不動產高峰會，日本代表公益社團法人、全日本不動產協會林直清社長表示，日本樓約有44.8%係自住業主，超過50%都係租客。所以租務承接力不錯。」
不過，楊官華提醒港人到日本投資買樓，最好都是選擇首都東京的物業，不要貪平買二三線，甚至小鎮物業。「全日本1.28億人口，東京約有1300萬人口，全日本人口正在下跌，只有東京人口上升，以香港人喜歡同熟悉比較多啲係東京同大阪，而買樓收租東京23區比較多，多人買的主幹線山手線首都圈如品川、澀谷、六本木、新宿、池袋、日慕里、上野等等地鐵沿線物業。」
選東京大阪物業較佳
他又指出，買日本樓收租的一個好處是當地租客「企理」、準時交租。「在日本租屋，租戶要找家人當保證人，普遍誠實可靠、自律，最重要係收入與支出相符，日本租金10萬日圓以下有大量單身公寓選擇，租金平均佔人工收入四分之一至五分之一，屬非常健康水平，香港租金比率，分分鐘佔家庭的一半開支。」
明報記者 陸振球
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