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【明報專訊】分析內地樓市要具有透徹的宏觀視野。瑞穗證券亞洲公司董事總經理及首席經濟學家沈建光博士，曾在歐洲央行及國際貨幣基金組織（IMF）等機構長期研究中國經濟，指雖然統計顯示中國樓價出現拐點，但遠未形成出現崩潰的局面，並認為只要中國經濟能跨過轉型的陣痛和風險，長遠可提升至發達國家水平，經濟、股市和樓市都可長線看好。
沈建光指出，中國幅員廣大，各地方的樓市表現不同，不能一刀切說全國樓價面臨重大調整。「較正確的說法，是中國樓市出現『分化』現象，一些三四線城市確是有供應過剩問題，就算是撤銷了限購令，樓價也仍有調整壓力，但如北京及上海等一線城市，房屋需求強烈，政府仍不敢撤銷限購，只要一放鬆，估計樓價便會有再急升壓力。」
較長時間可消化供應過剩
他又認為，分析中國的樓市，也要從較長期出發。「在十多年前，上海新樓供應不少，當時已說樓價出現泡沫，但近十年來當地樓價卻是大漲小回。而我5至6年前曾考察河南新發展區鄭州新城，當時空置嚴重，晚上烏燈黑火，但近期再去，卻發覺所有樓盤已賣清住了人，更出現交通堵擠的情况。即是今日一些地方可能供應過多，但未來過了較長時間也可能消化得了。」
銀行倘放水 樓市有支持
沈又指出，從來影響中國樓價，除了供應，更重要的是借貸，如過去兩三年，人們容易借錢買房，樓市便相當熾熱，未來如果房價面臨重大下調壓力，只要銀行放水，樓市便又會有支持力。
「其實，如北京和上海的限購令，主要是在當地工作或居住少於5年的外來人口不可買樓，但隨時間過去，合乎買樓資格的外來人又會漸漸增多，形成新的需求，而這些城市的供應又追不上人口的增長，樓價便難大幅下跌。」
他認為，政府最想看到的局面是樓價緩慢微跌，待國人的收入追上樓價，而不是想樓價大跌或急跌，因這樣又會令經濟受損，也不利銀行借貸的穩健。「現在不少地方政府的財政收入依靠賣地，倘樓價大跌，發展商也不想買地起樓，便影響了他們的收入，要改變唯有進行財政結構的改革。另外，現在不少國人資金缺出路，很多人買樓只是作為儲存財富的工具，甚至買入多間住宅，既不住，也不租出，形成資源浪費，所以政府一直想推行房產稅，如人們買入物業要按年繳稅，便會減少亂買樓或空置物業，減少浪費。」
未出現劈價仍賣不出樓
那最近的內地樓市調整，會否令欠債偏高的內房商面臨困境，甚至進一步影響銀行的穩健？「過去一兩年不少內地發展商積極賣樓，已套現不少，且只要稍為降價，賣樓銷情也還可以，而沒有出現大降價而仍賣不出樓的情况。它們再融資的能力也強，如真的周轉困難，也可靠行業整合紓緩，相信不會因樓市而出現大規模的債務危機。
明報記者 陸振球 攝影 葉家豪
沈建光指出，中國幅員廣大，各地方的樓市表現不同，不能一刀切說全國樓價面臨重大調整。「較正確的說法，是中國樓市出現『分化』現象，一些三四線城市確是有供應過剩問題，就算是撤銷了限購令，樓價也仍有調整壓力，但如北京及上海等一線城市，房屋需求強烈，政府仍不敢撤銷限購，只要一放鬆，估計樓價便會有再急升壓力。」
較長時間可消化供應過剩
他又認為，分析中國的樓市，也要從較長期出發。「在十多年前，上海新樓供應不少，當時已說樓價出現泡沫，但近十年來當地樓價卻是大漲小回。而我5至6年前曾考察河南新發展區鄭州新城，當時空置嚴重，晚上烏燈黑火，但近期再去，卻發覺所有樓盤已賣清住了人，更出現交通堵擠的情况。即是今日一些地方可能供應過多，但未來過了較長時間也可能消化得了。」
銀行倘放水 樓市有支持
沈又指出，從來影響中國樓價，除了供應，更重要的是借貸，如過去兩三年，人們容易借錢買房，樓市便相當熾熱，未來如果房價面臨重大下調壓力，只要銀行放水，樓市便又會有支持力。
「其實，如北京和上海的限購令，主要是在當地工作或居住少於5年的外來人口不可買樓，但隨時間過去，合乎買樓資格的外來人又會漸漸增多，形成新的需求，而這些城市的供應又追不上人口的增長，樓價便難大幅下跌。」
他認為，政府最想看到的局面是樓價緩慢微跌，待國人的收入追上樓價，而不是想樓價大跌或急跌，因這樣又會令經濟受損，也不利銀行借貸的穩健。「現在不少地方政府的財政收入依靠賣地，倘樓價大跌，發展商也不想買地起樓，便影響了他們的收入，要改變唯有進行財政結構的改革。另外，現在不少國人資金缺出路，很多人買樓只是作為儲存財富的工具，甚至買入多間住宅，既不住，也不租出，形成資源浪費，所以政府一直想推行房產稅，如人們買入物業要按年繳稅，便會減少亂買樓或空置物業，減少浪費。」
未出現劈價仍賣不出樓
那最近的內地樓市調整，會否令欠債偏高的內房商面臨困境，甚至進一步影響銀行的穩健？「過去一兩年不少內地發展商積極賣樓，已套現不少，且只要稍為降價，賣樓銷情也還可以，而沒有出現大降價而仍賣不出樓的情况。它們再融資的能力也強，如真的周轉困難，也可靠行業整合紓緩，相信不會因樓市而出現大規模的債務危機。
明報記者 陸振球 攝影 葉家豪
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