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【明報專訊】昨天屯門景秀里地皮接獲11份標書，地皮估值只是7億至14億元之間，卻也吸引多個大型發展商入標。雖然「超人」李嘉誠的長實（0001）也有派代表入標書，但筆者卻記起，昨天是11月7日，而李超人於兩年前的11月7日以29.01億元投得馬鞍山落禾沙地皮後，已有整整兩年沒有在香港購入任何地皮。
李嘉誠兩年前投得的馬鞍山地皮，當時每呎樓面地價約5100元，之後政府賣地的成交價「一蟹不如一蟹」，如近日開標，由「工廈王」億京集團投得的馬鞍山對岸大埔白石角海景地，每呎地價只有3552元，而仍未開標的將軍澳日出康城5期，政府批出的補地價更只是每呎1800餘元，回到約10年前水平。
超人兩年沒買地 四叔寧買地產股
雖然將軍澳的地皮價錢只是每呎樓面1800多元，但同區開售的樓花盤如天晉IIIB和THE PARKSIDE，計入折扣後每呎售價卻要12,000至13,000元，究竟是「麵包」太貴，還是「麵粉」太平？又或換一種說法，發展商現在以每呎萬二至萬三元賣的將軍澳樓花盤相宜，還是能以每呎不用2000元買入同區地皮的發展商股票更抵買？實在值得思考。或許，「四叔」李兆基旗下恒基地產（0012），近年多賣樓、少買地，自己則不斷增持恒地股票，已將答案訴告了大家。
「四叔」賣樓買股，李超人也沒閒着，雖然兩年沒買地，卻也繼續大手投資其他行業，如近日便以160億元買入飛機租賃業務，其衝出香港，放眼全球的行動，實也值得研究。
事實上，投資股市或樓市，不可只將視野局限在香港，而是必要對全球的政經作分析。大家對近日本央行加碼量寬（QE），令到日圓暴跌有何看法？王冠一教授就指出，美國剛終止買債，日本卻明刀明槍的大開印鈔機，怎可能沒有得到美國的首肯，大可能是美日藉此打壓中國的一場「貨幣戰爭」。誠然，日圓弱可增加日本的出口競爭力，對手如鄰近的韓國股市隨即受壓，相信日圓如繼續大跌，遲早對東亞包括中國和香港的經濟，也會造成衝擊。
日班資回朝 港樓價曾跌6年
如果大家不善忘，日圓對上一次大跌浪乃在1995年4月開始，其時日圓兌美元高見79.75，之後不斷下跌，初時市場並不為意，亞洲多個地方如香港的股市和樓市更展開末日大升浪，但日圓跌勢持續，漸漸侵蝕了亞洲地區的出口及競爭能力，而日圓跌代表美元升，更令借了大量美元債的亞洲國家和企業吃不消。
日圓一直跌至1998年7月的144.3才完結，有經濟學家便直指當時的日圓大貶值，是引發了亞洲金融風暴的最重要原因之一，因日資在亞洲各國「班資回朝」，配合美元大升浪，亞洲多個國家的經濟、股市和樓市都深深受創，而香港樓價便在1997年見頂後跌了6年多，跌幅接近七成，到了2003年SARS後才見底。
美元勁飈 借美債企業遭殃
今回日圓兌美元大概在2011年初至2012年於75至76水平形成頂部，在2012年第四季開始向上，經過了約兩年多時間，終跌穿了115美元水平（圖1），而上一次日圓跌勢也在開始約兩年後觸發亞洲金融風暴，如「歷史再現」的日圓兌美元再向130至140水平進軍，會否再觸發另一場亞洲金融狂潮？
伴隨日圓大跌，歐元也偏軟，美元匯價指數已升破30年的下降軌，實在不容掉以輕心。現在，中國不少企業尤其內房借了大量的美元債，如人民幣兌美元保持強勢還好，若有一天美元不斷勁颷，而人民幣又轉弱，則或會觸發一輪借了大量美元債的內地企業還債問題。
聯繫匯率下 強港元殺傷力大
另一值得留意的是地方，由於香港採用聯繫匯率，如日圓跌，人民幣跌，美元升，港元也只能照升，大家經歷過1997年後的大跌市，便應領教過港元兌非美元貨幣極度偏強，對股市和樓市的殺傷力會是如何巨大！
大埔樓花盤嵐山2期昨賣散其百餘呎的開放式單位，呎價約1萬餘元，售價則約200萬餘元，反應頗為熱烈。近一年來，不少樓盤都開賣只有百餘呎單位，都頗受市場歡迎 ，原因是樓價不斷創新高，如財力有限，便只能負擔呎數較細，但銀碼也較細的物業。
細單位大賣 或反映樓價收入脫節
根據《本土不敗——全球化下的香港出路》一書的作者之一香港科技大學經濟系客席副教授徐家健的研究，香港居住在私人住宅的市民，其人均居住面積由1985年64.6方呎，增至1995和2000年的86.1方呎和93.7方呎，到了2011年再增至97.7方呎（圖2）。若一併計入公屋和居屋，全港市民的人均居住面積，更由1985年的107.3方呎，升至1995和2000年的116.7和131.3方呎，到了2011年則升至141.3方呎。
徐家健解釋，住屋是經濟學中的「一般物品」（normal goods），收入愈高則需求也愈大，單位會愈買愈大，按美國經驗，人們收入每增加10%，居住樓面需求便會增加5%。
雖然年輕人近年收入不前，但過去20年香港人整體實質人均收入增加了80%，則人們買大40%面積的居住單位，便屬合理和可以理解。那最近發展商大賣「細單位」，是否反映樓價已與港人的收入脫節，未來港人平均的居住面積，會不升反跌？
明報記者 陸振球
李嘉誠兩年前投得的馬鞍山地皮，當時每呎樓面地價約5100元，之後政府賣地的成交價「一蟹不如一蟹」，如近日開標，由「工廈王」億京集團投得的馬鞍山對岸大埔白石角海景地，每呎地價只有3552元，而仍未開標的將軍澳日出康城5期，政府批出的補地價更只是每呎1800餘元，回到約10年前水平。
超人兩年沒買地 四叔寧買地產股
雖然將軍澳的地皮價錢只是每呎樓面1800多元，但同區開售的樓花盤如天晉IIIB和THE PARKSIDE，計入折扣後每呎售價卻要12,000至13,000元，究竟是「麵包」太貴，還是「麵粉」太平？又或換一種說法，發展商現在以每呎萬二至萬三元賣的將軍澳樓花盤相宜，還是能以每呎不用2000元買入同區地皮的發展商股票更抵買？實在值得思考。或許，「四叔」李兆基旗下恒基地產（0012），近年多賣樓、少買地，自己則不斷增持恒地股票，已將答案訴告了大家。
「四叔」賣樓買股，李超人也沒閒着，雖然兩年沒買地，卻也繼續大手投資其他行業，如近日便以160億元買入飛機租賃業務，其衝出香港，放眼全球的行動，實也值得研究。
事實上，投資股市或樓市，不可只將視野局限在香港，而是必要對全球的政經作分析。大家對近日本央行加碼量寬（QE），令到日圓暴跌有何看法？王冠一教授就指出，美國剛終止買債，日本卻明刀明槍的大開印鈔機，怎可能沒有得到美國的首肯，大可能是美日藉此打壓中國的一場「貨幣戰爭」。誠然，日圓弱可增加日本的出口競爭力，對手如鄰近的韓國股市隨即受壓，相信日圓如繼續大跌，遲早對東亞包括中國和香港的經濟，也會造成衝擊。
日班資回朝 港樓價曾跌6年
如果大家不善忘，日圓對上一次大跌浪乃在1995年4月開始，其時日圓兌美元高見79.75，之後不斷下跌，初時市場並不為意，亞洲多個地方如香港的股市和樓市更展開末日大升浪，但日圓跌勢持續，漸漸侵蝕了亞洲地區的出口及競爭能力，而日圓跌代表美元升，更令借了大量美元債的亞洲國家和企業吃不消。
日圓一直跌至1998年7月的144.3才完結，有經濟學家便直指當時的日圓大貶值，是引發了亞洲金融風暴的最重要原因之一，因日資在亞洲各國「班資回朝」，配合美元大升浪，亞洲多個國家的經濟、股市和樓市都深深受創，而香港樓價便在1997年見頂後跌了6年多，跌幅接近七成，到了2003年SARS後才見底。
美元勁飈 借美債企業遭殃
今回日圓兌美元大概在2011年初至2012年於75至76水平形成頂部，在2012年第四季開始向上，經過了約兩年多時間，終跌穿了115美元水平（圖1），而上一次日圓跌勢也在開始約兩年後觸發亞洲金融風暴，如「歷史再現」的日圓兌美元再向130至140水平進軍，會否再觸發另一場亞洲金融狂潮？
伴隨日圓大跌，歐元也偏軟，美元匯價指數已升破30年的下降軌，實在不容掉以輕心。現在，中國不少企業尤其內房借了大量的美元債，如人民幣兌美元保持強勢還好，若有一天美元不斷勁颷，而人民幣又轉弱，則或會觸發一輪借了大量美元債的內地企業還債問題。
聯繫匯率下 強港元殺傷力大
另一值得留意的是地方，由於香港採用聯繫匯率，如日圓跌，人民幣跌，美元升，港元也只能照升，大家經歷過1997年後的大跌市，便應領教過港元兌非美元貨幣極度偏強，對股市和樓市的殺傷力會是如何巨大！
大埔樓花盤嵐山2期昨賣散其百餘呎的開放式單位，呎價約1萬餘元，售價則約200萬餘元，反應頗為熱烈。近一年來，不少樓盤都開賣只有百餘呎單位，都頗受市場歡迎 ，原因是樓價不斷創新高，如財力有限，便只能負擔呎數較細，但銀碼也較細的物業。
細單位大賣 或反映樓價收入脫節
根據《本土不敗——全球化下的香港出路》一書的作者之一香港科技大學經濟系客席副教授徐家健的研究，香港居住在私人住宅的市民，其人均居住面積由1985年64.6方呎，增至1995和2000年的86.1方呎和93.7方呎，到了2011年再增至97.7方呎（圖2）。若一併計入公屋和居屋，全港市民的人均居住面積，更由1985年的107.3方呎，升至1995和2000年的116.7和131.3方呎，到了2011年則升至141.3方呎。
徐家健解釋，住屋是經濟學中的「一般物品」（normal goods），收入愈高則需求也愈大，單位會愈買愈大，按美國經驗，人們收入每增加10%，居住樓面需求便會增加5%。
雖然年輕人近年收入不前，但過去20年香港人整體實質人均收入增加了80%，則人們買大40%面積的居住單位，便屬合理和可以理解。那最近發展商大賣「細單位」，是否反映樓價已與港人的收入脫節，未來港人平均的居住面積，會不升反跌？
明報記者 陸振球
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