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【明報專訊】美國聯儲局終於宣布終止買債,意味長達6年的美國貨幣量化寬鬆政策(QE)走到盡頭,暫時股市未見太大負面反應,美股周四更創出新高。一來美國QE雖完結,但日本卻擴大QE,而市場也期待中國和歐洲陸續放水,二來大家仍摸不準美國何時才會開始加息。
美國聯儲局前主席伯南克曾表示,若美國失業率跌至6%或以下,而通脹率又可企於2%以上,便會加息,而現在美國的失業率已降至5.9%,通脹率早前曾回升至2.1%,現又回落至1.7%,那美國是否已有條件加息,抑或要「多等一會」?
東亞銀行首席經濟師鄧世安日前在一研討會上指出,其實美國的失業率自2009年已穩步回落,初時大概按年回落約0.7個百分點,之後加速至每年回落約1.1個百分點,而估計勢頭持續,則就算失業率回落幅度減至每年僅0.5個百分點,至2017年美國失業率也可跌至4.25%的接近全民就業水平,屆時美國聯邦基金利率便可能相應較現在調升約4厘(圖1),而他估計至明年中美國便開始首次加息。
美政府喜報假數 真正通脹或近10%
通脹方面,雖然現時美國的CPI僅為1.7%,不過筆者看到美國一個名為Shadow Government Statistics的機構,指美國政府最喜歡報假數,如美國的CPI計算方法,自上世紀八十年代開始便不斷「搬龍門」的改變計算方式,以淡化通脹的嚴重性,從而為維持低息提供理據。該機構指出,如按上世紀九十年代的計算方式,美國的實際通脹率其實高達5%多,而若按上世紀八十年代的計算方式,美國現時的通脹率更高達接近10%(圖2)。若如此,則美國早該加息,否則窮人只會飽受「隱性通脹」的侵害,生活消費品價格愈來愈貴,但富人在通脹和低息下,卻可透過借貸投資來大獲其利,令窮富懸殊愈拉愈闊。
M2供應與內房PE關係密切
摩根大通剛發表的一份內房研究報告,其中一個論點頗為有趣﹕原來內地貨幣供應M2按年增長率與內房股的市盈率(PE)關係極為密切,可解釋能力高達82%。即是若內地銀行放水,內房股的市盈率便高,亦即股價向上動力大增,相反若銀根收緊,內房股的市盈率便走低(圖3),股價亦跌,筆者認為這也反映了內地樓市與銀根鬆緊的關係。
美國「閂水喉」 香港恐受拖累
其實,美國在數輪QE下,當地的M2年增長率曾高逾10%,而近年的QE效力愈來愈低,M2的年增長率也開始放緩至6.3%,現在美國聯儲局停止買債,就算不即時加息,相信銀根也會收緊,而香港因聯繫匯率聯係,若美國「關水喉」,香港的經濟、股市和樓市,恐怕也會受到拖累。
筆者剛知悉「百億收租王」倫志炎仙逝,享壽81歲,記得5年前曾訪問他,向其請教投資物業之道,得到不少知識。現摘錄當日的訪問文章,和大家分享﹕
捕捉時機 「收租王」得第一桶金
1933年出生的倫志炎,原來是明朝第一個廣東狀元、人稱「鬼才」的倫文敍後人。倫志炎於1951年入讀廣州嶺南大學土木工程系,畢業以後,在1961返港從事建築圖則設計,及至1967年香港暴動樓價大跌,當時他負責觀塘月華街月明樓的建築工程設計,因發展商資金周轉困難,故以物業代替酬金支付給倫,令他變相投資地產而賺得第一桶金。
倫志炎憶述︰「個樓盤有3幢樓,我以呎價20至30元要咗30個單位左右,之後以呎價超過100元賣番出去。」及至1969年,美孚新邨第一期落成入伙,發展商要促銷,希望倫志炎可以幫手,於是倫租了數部大巴,接送了大批朋友和介紹的準買家去睇樓,並以中式茶點招待。而發展商見倫志炎幫得手,容許他以低首期和長成交期買入以百計的美孚單位,當時每呎只是40、50元,到轉手時已超過100元,除令倫志炎再大幅獲利外,也保留了大量低價單位收租。
地產投資 講究「地運」
單是以上兩大戰役,已可窺見倫志炎是如何懂得捕捉入市時機。至於如何把握「地運」,他舉例指出,美孚新邨初時樓價,較諸太古城一期高出約三成,但1997年前主權回歸的問題,令不少投資者對界限街以北物業存有戒心,而其後地鐵(現為港鐵)港島線及東區走廊兩條交通要道途經太古城之後,太古城樓價便漸漸反過來高過美孚新邨,現時太古城樓價比美孚平均高近一倍,而他亦因早察覺「地運」轉移,減少了投資美孚的比重,轉而至投資太古城和杏花邨等港島屋苑。
他又舉例,港鐵東線紅磡總站改為延長至尖沙嘴,令鄰近紅磡站的尖東人流亦轉移往尖沙嘴核心區,同時令尖東的零售物業租值亦下調。另一例子則是,以往佐敦碼頭使用量仍高時,該區商舖價值因有人流而價值高,後來人們轉為以隧道和地鐵「過海」,該區的舖位市場亦再風光不再。「所以話,講起投資除咗注意風水之外,都仲要講埋地運㗎」。
倫認為,撇除玄學角度,「地運」其實就是城市發展規劃和交通條件的改變,如能掌握「先機」,對投資地產產便大有幫助。
明報記者 陸振球
美國聯儲局前主席伯南克曾表示,若美國失業率跌至6%或以下,而通脹率又可企於2%以上,便會加息,而現在美國的失業率已降至5.9%,通脹率早前曾回升至2.1%,現又回落至1.7%,那美國是否已有條件加息,抑或要「多等一會」?
東亞銀行首席經濟師鄧世安日前在一研討會上指出,其實美國的失業率自2009年已穩步回落,初時大概按年回落約0.7個百分點,之後加速至每年回落約1.1個百分點,而估計勢頭持續,則就算失業率回落幅度減至每年僅0.5個百分點,至2017年美國失業率也可跌至4.25%的接近全民就業水平,屆時美國聯邦基金利率便可能相應較現在調升約4厘(圖1),而他估計至明年中美國便開始首次加息。
美政府喜報假數 真正通脹或近10%
通脹方面,雖然現時美國的CPI僅為1.7%,不過筆者看到美國一個名為Shadow Government Statistics的機構,指美國政府最喜歡報假數,如美國的CPI計算方法,自上世紀八十年代開始便不斷「搬龍門」的改變計算方式,以淡化通脹的嚴重性,從而為維持低息提供理據。該機構指出,如按上世紀九十年代的計算方式,美國的實際通脹率其實高達5%多,而若按上世紀八十年代的計算方式,美國現時的通脹率更高達接近10%(圖2)。若如此,則美國早該加息,否則窮人只會飽受「隱性通脹」的侵害,生活消費品價格愈來愈貴,但富人在通脹和低息下,卻可透過借貸投資來大獲其利,令窮富懸殊愈拉愈闊。
M2供應與內房PE關係密切
摩根大通剛發表的一份內房研究報告,其中一個論點頗為有趣﹕原來內地貨幣供應M2按年增長率與內房股的市盈率(PE)關係極為密切,可解釋能力高達82%。即是若內地銀行放水,內房股的市盈率便高,亦即股價向上動力大增,相反若銀根收緊,內房股的市盈率便走低(圖3),股價亦跌,筆者認為這也反映了內地樓市與銀根鬆緊的關係。
美國「閂水喉」 香港恐受拖累
其實,美國在數輪QE下,當地的M2年增長率曾高逾10%,而近年的QE效力愈來愈低,M2的年增長率也開始放緩至6.3%,現在美國聯儲局停止買債,就算不即時加息,相信銀根也會收緊,而香港因聯繫匯率聯係,若美國「關水喉」,香港的經濟、股市和樓市,恐怕也會受到拖累。
筆者剛知悉「百億收租王」倫志炎仙逝,享壽81歲,記得5年前曾訪問他,向其請教投資物業之道,得到不少知識。現摘錄當日的訪問文章,和大家分享﹕
捕捉時機 「收租王」得第一桶金
1933年出生的倫志炎,原來是明朝第一個廣東狀元、人稱「鬼才」的倫文敍後人。倫志炎於1951年入讀廣州嶺南大學土木工程系,畢業以後,在1961返港從事建築圖則設計,及至1967年香港暴動樓價大跌,當時他負責觀塘月華街月明樓的建築工程設計,因發展商資金周轉困難,故以物業代替酬金支付給倫,令他變相投資地產而賺得第一桶金。
倫志炎憶述︰「個樓盤有3幢樓,我以呎價20至30元要咗30個單位左右,之後以呎價超過100元賣番出去。」及至1969年,美孚新邨第一期落成入伙,發展商要促銷,希望倫志炎可以幫手,於是倫租了數部大巴,接送了大批朋友和介紹的準買家去睇樓,並以中式茶點招待。而發展商見倫志炎幫得手,容許他以低首期和長成交期買入以百計的美孚單位,當時每呎只是40、50元,到轉手時已超過100元,除令倫志炎再大幅獲利外,也保留了大量低價單位收租。
地產投資 講究「地運」
單是以上兩大戰役,已可窺見倫志炎是如何懂得捕捉入市時機。至於如何把握「地運」,他舉例指出,美孚新邨初時樓價,較諸太古城一期高出約三成,但1997年前主權回歸的問題,令不少投資者對界限街以北物業存有戒心,而其後地鐵(現為港鐵)港島線及東區走廊兩條交通要道途經太古城之後,太古城樓價便漸漸反過來高過美孚新邨,現時太古城樓價比美孚平均高近一倍,而他亦因早察覺「地運」轉移,減少了投資美孚的比重,轉而至投資太古城和杏花邨等港島屋苑。
他又舉例,港鐵東線紅磡總站改為延長至尖沙嘴,令鄰近紅磡站的尖東人流亦轉移往尖沙嘴核心區,同時令尖東的零售物業租值亦下調。另一例子則是,以往佐敦碼頭使用量仍高時,該區商舖價值因有人流而價值高,後來人們轉為以隧道和地鐵「過海」,該區的舖位市場亦再風光不再。「所以話,講起投資除咗注意風水之外,都仲要講埋地運㗎」。
倫認為,撇除玄學角度,「地運」其實就是城市發展規劃和交通條件的改變,如能掌握「先機」,對投資地產產便大有幫助。
明報記者 陸振球
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