瑞穗：中國房地產仍屬增長行業

【明報專訊】不是筆者「懶」神秘，而是瑞穗證券前幾天一份關於中國房地產報告的標題「Demystifying China Property」。筆者認為該份報告的觀點有別於市場的一般認知，而且有數據支持，非常有參考價值。該報告長達100頁，筆者選取了部分重要的觀點及數據與讀者分享。


供過於求可控 高槓桿沒出現

主要的觀點有以下幾點，第一，瑞穗認為中國房地產仍然是一個有增長的行業，雖然增長速度會放緩；而現時市場有不少聲音說，中國房地產以銷售面積計，已經見頂或者於明年將見頂。第二，供過於求的情况是可控的，就算是市場最擔心的二、三線城市，因為二、三線城市的城鎮化及新增住戶速度其實比一線城市還要快。第三，負擔能力表面上是很低，但對於「有效買家」（Effective Buyers，報告定義為收入最高的20%人群）來說並非如此。第四，中國房地產市場崩盤的機會率非常低，因為泡沫最重要迹象—— 高槓桿，並沒於中國房地產市場出現。最後，雖然一線城市供應較少，但大部分的大發展商已集中在這些城市，競爭越趨激烈；另一方面，購買人群愈來愈多來自中產階層而非最富裕的人群，前者對價格敏感度高，所以發展商將要降低他們的市場定位，除了小數擁有強勁品牌的發展商例外。


內地一線城市樓價增長最慢

筆者認為最有趣的是關於一線城市及二、三線城市的看法。市場一般的看法是，一線城市由於工作機會、收入水平、社會保障、教育資源等因素較優越，所以人口錄得淨流入。相反，二、三線城市卻錄得流出。數字上亦如是，根據瑞穗的數據，較富裕的長三角、珠三角、環渤海地區從2008至2012的人口淨增長為10%、7%及5%，高於其他如中部及北部地區的0%至3%，以及東北、西南及西北地區的負增長。由此得出的結論是住房需求會因人口流向而向一線城市傾斜。但實際上，從2006年到2012年，最富裕而且人口淨增長最快的長三角樓價增長卻是最慢的一個區域。為什麽呢？下回再續。


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