換樓客轉陣地 新界大宅跑贏

【明報專訊】雖然在過去數月，無論在數據上或實際成交上，都見細價物業樓價走勢跑贏大市，不過，據差餉物業估價署（下稱差餉署）最新公布，新界區大單位的「平均售價」（見分析方法），今年1月至7月份升幅遠高於同區中小型單位，其中實用面積1076至1721方呎的D類物業，最新平均實呎較1月份高出16%（見表2）。有學者認為，有可能是市區大單位樓價過高，換樓客唯有轉買新界樓，帶動區內大單位樓價追落後。


據差餉署最新公布的《香港物業報告—每月補編》，新界區D類物業7月份平均實呎為8330元，雖然按月下跌0.5%，不過，若與今年1月份的7176元相比，則已累升16%。相對近月備受追捧、實用430方呎以下的新界細價樓，同期累積升幅只有10.2%，新界區大碼樓樓價走勢更為強勁。而對比香港區及九龍區之D類物業，今年1月至7月之樓價就累跌1.4%及6%，反映新界豪宅樓價跑贏市區。


小型單位首7月僅累升一成

資料又顯示，新界區實用1722方呎或以上的大單位，1月至7月累積升幅更達26%，最新平均實呎7405元，惟年初時每月成交量不足20宗，故準確性或受影響。事實上，近月市場亦有部分新界豪宅以破頂價售出，如火炭伯爵堡一幢實用3510方呎（建築4880方呎）的洋房，7月份便以8500萬元成交，實呎24217元（建呎17418元），造價及呎價均創屋苑新高。


豪宅升26％ 惟成交少難作準

雖然新界區期內有不少豪宅新盤推售，但以差估署資料，一手成交並不會計入上述分析之內，故相信數字受一手盤直接影響機會不大。中大經濟學系副教授莊太量認為，由於市區（包括港島及九龍），大單位之造價已不是一般換樓客可以承擔，故不排除有不少市區換樓客由市區細單位搬往新界區大單位，帶動該類物業造價攀升。


辣招重稅 賣家成本轉嫁樓價

莊氏又指，近期實用1000方呎以上的大單位應不是市場主打，不過，在辣招下，業主在賣樓時亦會把換樓之成本（如雙倍印花稅等）轉嫁於買家身上，令樓價上升；此外，在去年2月辣招推出，加上去年有新界豪宅新盤減價出售，拖累區內大單位樓價跌幅高出細單位，不排除今年該類物業樓價大升，包含著追回跌幅的成分。


不過，莊太量補充，數字與市場表現略有出入，或許與期內成交量偏低，令小部分高價成交對整體平均售價的影響性較大。


明報記者 林尚民