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【明報專訊】假如有一間公司，按既定機制今年將會加薪5％，但員工想加夠10％，有工會代表聽到消息，走來向工人說有「好橋」，可迫令公司加夠五成人工。以上是日前人大宣布「落閘」政改框架後，一班朋友在晚上宵夜的聊天內容，當中一位朋友所作比喻﹕那位工會代表所說的「好橋」，原來是提出，若僱主不答應加人工五成，便寧願一毫子人工也不加，藉以映衰公司，認為公司會因而受壓並最終屈服。情形就如政改提出2017年全港合資格的500多萬市民可一人一票選特首，但因沒有接受公民提名，一些政治人物便決定在立法會否決方案，情况就如寧願一毫子人工也不加來作談判籌碼，那結果會如何？
朋友一向是政治保守派，所作比喻也只是他的個人意見，不過另一位朋友就搭嘴，說香港多年來爭取普選和民主的過程，與人們上車買樓有相似之處。
買不到Dream House也拒做無殼蝸牛
他說，有些人一定堅持要樓價低才入市，並一定要買市區、有靚會所的新樓盤，一直追求Dream House，卻因如政改門檻不降、樓價不大跌，以致永遠不願上車，白白錯過了青春，而現在追求「真普選」的政治人物，堅持不肯「袋住先」，是否與那些對上車盤不屑、非Dream House而不買的無殼蝸牛，有相似之處？
朋友的聊天，就此打住。差餉物業估價署公布，7月私人住宅樓價指數按月升2.2％，除連升4個月而破頂外，按月升幅更是繼2013年2月按月升3.2%以來，升幅最勁的一個月份。有趣的是，國際物業顧問萊坊剛公布的亞洲優質開發用地指數，香港的優質住宅和商業用地價格，今年上半年分別跌4.9％和跌4.4％，為亞洲各主城市場中表現最差，與住宅樓價表現出現背馳。
買信和股票 勝買新界樓
事實上，市建局周初宣布再招標的觀塘地王項目，最終由信和（0083）伙拍華人置業（0127）投得，市傳標價低於70億元（更有說可能低於60億元），折合每呎樓面地價僅4000餘元或更低，便可反映發展商競投大型項目願意承擔的地價是如何保守地低，而這是否反映發展商看淡後市，又或只是如有分析指因建築費高，發展商投地時才要壓低地價，方可能有合理利潤？
筆者沒有水晶球，不敢說未來樓市一定升或跌，但就想提出一個問題，作為一個投資者，會寧願買入發展商以呎價逾1.4萬元開售的新界樓，還是會選擇買入持有淨現金60億元，已足夠支付觀塘地王價格，能以每呎4000餘元購入市區地王的信和股票？
中間道地王平過新界劏場舖
本周另一宗矚目的地產新聞，乃是恒基（0012）獨資以46億多元，擊敗其他七個對手而投得尖沙嘴中間道地王，每呎樓面地價1.38萬多元。
傳媒多評論這幅地皮的成金額和呎價都破了香港商業地皮的紀錄，認為屬於大大利好樓市的消息，不過按恒基二太子李家誠所言，項目投資總額將會是65億元，即每呎總發展成本不用2萬元，而屯門現正開售的劏場舖位，呎價也要2萬至3萬元，相對下，究意尖沙嘴緊鄰港鐵站的海景商業項目，每呎2萬元是真的很貴？
經過3月個的樓市升勢，大部分市民紛紛看好後市，就連早前不少看淡的投行也已轉軚改為看好。
不過，里昂證券剛發表的一份名為The tide is about to turn的研究報告卻認為，香港樓市或地產股已出現十個要小心的警號，現時已是出售地產股獲利的時機。
里昂：港樓市出現十個警號
里昂提出的十大警號﹕
（一）市場對美國不加息的預期過於樂觀。
（二）最近的樓市成交，主要由細價樓的弱勢買家撐起。
（三）即時供應急增，這反映待批預售樓花單位在3個月內急增達53％。
（四）需求出現消耗，今年以來新盤銷售額已達920億元，已接近近年平均每年1100億元。
（五）第四季新盤料面臨減價促銷的壓力。
（六）今年新盤落成量達8年新高。
（七）興建中的私人住宅單位數量已達到5年新高（圖1）。
（八）市民買樓的負擔能力在惡化，這反映在新做按揭還款年期，過去一年由25年進一步要延長至26年（圖2）。
（九）發展商的定價能力在減弱，這反映於新盤售價相對二手樓價，過去曾一度出現逾3成的溢價，現在新盤售價反而平過二手樓（圖3）。
（十）起樓的建築成本在增加，不利發展商。
歐洲減息 美息反升
歐洲央行周四宣布把銀行存款負利率進一步下調0.1厘至負0.2厘，而指標再融資利率也同時調低0.1厘至0.05厘，消息傳出後，歐元兌美元跌穿了1.3的支持位，有評論認為這代表全球低息會持續，有利香港的樓價。
不過，周四晚的10年期債孳息不跌反升，而道指則要倒跌收市。看來，市場仍是重視美國10月份完成買債，多過關注歐洲減息，而歐元跌也推高了美元匯價，根據過往數據顯示，每當美元大升，對香港樓價的影響是利淡居多。
陸振球
朋友一向是政治保守派，所作比喻也只是他的個人意見，不過另一位朋友就搭嘴，說香港多年來爭取普選和民主的過程，與人們上車買樓有相似之處。
買不到Dream House也拒做無殼蝸牛
他說，有些人一定堅持要樓價低才入市，並一定要買市區、有靚會所的新樓盤，一直追求Dream House，卻因如政改門檻不降、樓價不大跌，以致永遠不願上車，白白錯過了青春，而現在追求「真普選」的政治人物，堅持不肯「袋住先」，是否與那些對上車盤不屑、非Dream House而不買的無殼蝸牛，有相似之處？
朋友的聊天，就此打住。差餉物業估價署公布，7月私人住宅樓價指數按月升2.2％，除連升4個月而破頂外，按月升幅更是繼2013年2月按月升3.2%以來，升幅最勁的一個月份。有趣的是，國際物業顧問萊坊剛公布的亞洲優質開發用地指數，香港的優質住宅和商業用地價格，今年上半年分別跌4.9％和跌4.4％，為亞洲各主城市場中表現最差，與住宅樓價表現出現背馳。
買信和股票 勝買新界樓
事實上，市建局周初宣布再招標的觀塘地王項目，最終由信和（0083）伙拍華人置業（0127）投得，市傳標價低於70億元（更有說可能低於60億元），折合每呎樓面地價僅4000餘元或更低，便可反映發展商競投大型項目願意承擔的地價是如何保守地低，而這是否反映發展商看淡後市，又或只是如有分析指因建築費高，發展商投地時才要壓低地價，方可能有合理利潤？
筆者沒有水晶球，不敢說未來樓市一定升或跌，但就想提出一個問題，作為一個投資者，會寧願買入發展商以呎價逾1.4萬元開售的新界樓，還是會選擇買入持有淨現金60億元，已足夠支付觀塘地王價格，能以每呎4000餘元購入市區地王的信和股票？
中間道地王平過新界劏場舖
本周另一宗矚目的地產新聞，乃是恒基（0012）獨資以46億多元，擊敗其他七個對手而投得尖沙嘴中間道地王，每呎樓面地價1.38萬多元。
傳媒多評論這幅地皮的成金額和呎價都破了香港商業地皮的紀錄，認為屬於大大利好樓市的消息，不過按恒基二太子李家誠所言，項目投資總額將會是65億元，即每呎總發展成本不用2萬元，而屯門現正開售的劏場舖位，呎價也要2萬至3萬元，相對下，究意尖沙嘴緊鄰港鐵站的海景商業項目，每呎2萬元是真的很貴？
經過3月個的樓市升勢，大部分市民紛紛看好後市，就連早前不少看淡的投行也已轉軚改為看好。
不過，里昂證券剛發表的一份名為The tide is about to turn的研究報告卻認為，香港樓市或地產股已出現十個要小心的警號，現時已是出售地產股獲利的時機。
里昂：港樓市出現十個警號
里昂提出的十大警號﹕
（一）市場對美國不加息的預期過於樂觀。
（二）最近的樓市成交，主要由細價樓的弱勢買家撐起。
（三）即時供應急增，這反映待批預售樓花單位在3個月內急增達53％。
（四）需求出現消耗，今年以來新盤銷售額已達920億元，已接近近年平均每年1100億元。
（五）第四季新盤料面臨減價促銷的壓力。
（六）今年新盤落成量達8年新高。
（七）興建中的私人住宅單位數量已達到5年新高（圖1）。
（八）市民買樓的負擔能力在惡化，這反映在新做按揭還款年期，過去一年由25年進一步要延長至26年（圖2）。
（九）發展商的定價能力在減弱，這反映於新盤售價相對二手樓價，過去曾一度出現逾3成的溢價，現在新盤售價反而平過二手樓（圖3）。
（十）起樓的建築成本在增加，不利發展商。
歐洲減息 美息反升
歐洲央行周四宣布把銀行存款負利率進一步下調0.1厘至負0.2厘，而指標再融資利率也同時調低0.1厘至0.05厘，消息傳出後，歐元兌美元跌穿了1.3的支持位，有評論認為這代表全球低息會持續，有利香港的樓價。
不過，周四晚的10年期債孳息不跌反升，而道指則要倒跌收市。看來，市場仍是重視美國10月份完成買債，多過關注歐洲減息，而歐元跌也推高了美元匯價，根據過往數據顯示，每當美元大升，對香港樓價的影響是利淡居多。
陸振球
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