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【明報專訊】1997年10月是上一波樓市狂潮的顛峰。按差餉物業估價署的數字，打從1992年起，160平方米以上單位樓價指數累積升幅為241%。40平方米以下單位樓價指數累積升幅則為89.3%。大單位升幅大，顯示市民渴望住得寬敞一點。當時最缺的是較大的單位。當時市民換樓活動積極，連公屋的流轉亦屬可觀。騰出的單位每年近萬個。
業主被迫忍受擠迫環境
由1997年10月的樓市高峰到2003年6月，樓價隨亞洲金融風暴及租置計劃推出而大瀉，後因孫明揚宣布租置計劃終止而回穩。期間大單位跌73.9%；小單位跌66.5%。一般而言，大單位靠換樓客承接。租置計劃打擊換樓活動，大單位跌多亦屬合理。
2003年7月本港樓市隨SARS個案消失和CEPA啟動回暖。換樓活動復蘇，大單位備受追捧，至2008年9月雷曼兄弟倒閉掀起全球金融海嘯爆，大單升幅達124%；小單位升幅僅為32.3%。此際上車盤仍多，加上低息環境，置業難度不高。
隨着全球金融海嘯漸去，市民逐步重拾置業信心。但富人在金融海嘯損失較大，不少被迫沽貨減持，大單位升幅是以較小，到2010年10月政府以額印為核心政策作需求管理之時，升幅只有27.4%。小單位升幅則見57.5%。
2012年11月加辣版額印和買方印花稅（BSD）出台。2013年2月23日更推出雙倍印花稅（DSD），用意是對治有樓人士多買一間的「問題」。這些措施大大打擊了發展商投地的出價，直接損害特區政府的收入、甚至觸發流標的情况。
自2012年11月加辣版額印和買方印花稅出台至今年6月，最大的E類住宅下跌了2.5%；最小的A類住宅卻上升了12.2%。可見阻礙業主換樓的辣招不但損害了業主的利益，也損害了上車人士的利益。
放租單位減 推升租金
表面上，最得益的是細樓業主。但是有動機有能力換樓的小業主只屬小數。更多的是被迫忍受擠迫的居住環境。本來換樓除了為首次置業人士增加供應，也會同時增加租盤的數量。業主不換樓，除造成上車盤價飈升，也推高了細樓租金。就以港島為例，細單位自加辣以來租金上升了11.8%；大單位自加辣以來租金則跌了14.8%。大單位租金跌的一個原因是換樓客少，賣不出便轉賣為租個案上升。
本來細單位價升，大單位價跌，而息率仍低，應是細樓換大樓的最佳時機。可惜金管局過分保守的按揭政策，又進一步阻礙了不少願意不理額印的業主的借貸能力。現時金管局除保守的按揭成數指引外，再另設加息3厘的壓力測試，這就大大減低了小業主換樓的能力。種種措施，動機良好卻苦害了香港。
嶺南大學公共政策 研究中心主任
[何濼生 濼觀天下]
業主被迫忍受擠迫環境
由1997年10月的樓市高峰到2003年6月，樓價隨亞洲金融風暴及租置計劃推出而大瀉，後因孫明揚宣布租置計劃終止而回穩。期間大單位跌73.9%；小單位跌66.5%。一般而言，大單位靠換樓客承接。租置計劃打擊換樓活動，大單位跌多亦屬合理。
2003年7月本港樓市隨SARS個案消失和CEPA啟動回暖。換樓活動復蘇，大單位備受追捧，至2008年9月雷曼兄弟倒閉掀起全球金融海嘯爆，大單升幅達124%；小單位升幅僅為32.3%。此際上車盤仍多，加上低息環境，置業難度不高。
隨着全球金融海嘯漸去，市民逐步重拾置業信心。但富人在金融海嘯損失較大，不少被迫沽貨減持，大單位升幅是以較小，到2010年10月政府以額印為核心政策作需求管理之時，升幅只有27.4%。小單位升幅則見57.5%。
2012年11月加辣版額印和買方印花稅（BSD）出台。2013年2月23日更推出雙倍印花稅（DSD），用意是對治有樓人士多買一間的「問題」。這些措施大大打擊了發展商投地的出價，直接損害特區政府的收入、甚至觸發流標的情况。
自2012年11月加辣版額印和買方印花稅出台至今年6月，最大的E類住宅下跌了2.5%；最小的A類住宅卻上升了12.2%。可見阻礙業主換樓的辣招不但損害了業主的利益，也損害了上車人士的利益。
放租單位減 推升租金
表面上，最得益的是細樓業主。但是有動機有能力換樓的小業主只屬小數。更多的是被迫忍受擠迫的居住環境。本來換樓除了為首次置業人士增加供應，也會同時增加租盤的數量。業主不換樓，除造成上車盤價飈升，也推高了細樓租金。就以港島為例，細單位自加辣以來租金上升了11.8%；大單位自加辣以來租金則跌了14.8%。大單位租金跌的一個原因是換樓客少，賣不出便轉賣為租個案上升。
本來細單位價升，大單位價跌，而息率仍低，應是細樓換大樓的最佳時機。可惜金管局過分保守的按揭政策，又進一步阻礙了不少願意不理額印的業主的借貸能力。現時金管局除保守的按揭成數指引外，再另設加息3厘的壓力測試，這就大大減低了小業主換樓的能力。種種措施，動機良好卻苦害了香港。
嶺南大學公共政策 研究中心主任
[何濼生 濼觀天下]
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