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【明報專訊】上周有關看淡香港樓市的文章獲得一些迴響，當然揶揄我一番的朋友也有不少。他們都分別引用媒體上的報告來好心相勸小弟，別再糾纏在這命題上。因為每天在報章上都是報道某地區創了成交新高的消息，因此說我在這題目上的贏面很低。
進入選舉重要年 市場添波動
其實，不同的事情上你需要不同的方法去處理，例如，在馬場當你找到可獲勝的機會，你會低調下注，因為愈少人跟你有一樣的投注，你的收穫會愈豐。但在房地產投資上，房地產發展商需要積極去營造氣氛，媒體亦會配合他們，密集式地去報道，達到效果。所以，當坊間充斥報喜的消息時，大家務必要格外留心。
苦口婆心提醒大家注意風險的，還有金融管理局總裁陳德霖。他在金管局的網誌中提出：「當美國利率正常化，全球的超低息環境亦會改變，而過去5年在量化寬鬆政策下，大量流入新興經濟體系的資金亦會回流，新興市場很有可能會因利率上升而面對資產價格下調的壓力和風險，香港亦不能獨善其身。在利率正常化後很有可能流走。屆時香港可能會面對流動性收縮、利率上升和資產價格下跌壓力的三重打擊。」
大單位跑輸 有啟示
當然，以上所描繪出來的是一個頗需時的過程，而且如果調節的過程中出現一些較大的市場反應，亦不排除有關政策會再次被修訂，甚至逆行，所以文中提及可能出現的三重打擊是終點，但如何走向這終點的路線可能會有點迂迴了。畢竟，未來兩年將進入選舉的重要階段，這額外的因素會令純經濟學派的分析更難達到精準的水平。正因如此，令更多數人對此方面的風險意識偏低，因為總感覺這事情離我們還有好一段路。
但事實又是否如此呢？如果大家相信市場是存在聰明錢（Smart Money）的話，我們又不妨看看中原城市（大型單位）領先指數，這指數採用118個成分屋苑大型單位（實用面積1076平方呎或以上 ) 的成交數據計算出來。2012年，該指數升13.8%，但2013年的升幅就只有0.9%，2014年至今的升幅亦只有1%。如果籠統地說這一類型單位的買家較能洞悉投資前景，似乎他們在過去18個月並沒有如媒體報道般奮勇走進市場（當然，政府一系列的行政措施亦增加了投資成本，不少投資客因而打消買樓計劃）。這是否意味潛在的升幅亦已被充分反映了？最後，以往一直存在的一手樓溢價亦在過去的一段時間逐步消失，發展商如對未來的需求樂觀的話，有必要以貼近二手市場價去開售嗎？
股票市場有所謂「藍燈籠」的術語，即是在升市的尾段，該升的股票亦已上升後，最後一批長期不被看好的股票亦會跟隨大市上升——藍燈籠徐徐飄起，此時正是升市的頂位。那麼，房地產的藍燈籠也已經在起動嗎？
安保投資大中華區 股票投資主管
[何國良 基金看世界]
進入選舉重要年 市場添波動
其實，不同的事情上你需要不同的方法去處理，例如，在馬場當你找到可獲勝的機會，你會低調下注，因為愈少人跟你有一樣的投注，你的收穫會愈豐。但在房地產投資上，房地產發展商需要積極去營造氣氛，媒體亦會配合他們，密集式地去報道，達到效果。所以，當坊間充斥報喜的消息時，大家務必要格外留心。
苦口婆心提醒大家注意風險的，還有金融管理局總裁陳德霖。他在金管局的網誌中提出：「當美國利率正常化，全球的超低息環境亦會改變，而過去5年在量化寬鬆政策下，大量流入新興經濟體系的資金亦會回流，新興市場很有可能會因利率上升而面對資產價格下調的壓力和風險，香港亦不能獨善其身。在利率正常化後很有可能流走。屆時香港可能會面對流動性收縮、利率上升和資產價格下跌壓力的三重打擊。」
大單位跑輸 有啟示
當然，以上所描繪出來的是一個頗需時的過程，而且如果調節的過程中出現一些較大的市場反應，亦不排除有關政策會再次被修訂，甚至逆行，所以文中提及可能出現的三重打擊是終點，但如何走向這終點的路線可能會有點迂迴了。畢竟，未來兩年將進入選舉的重要階段，這額外的因素會令純經濟學派的分析更難達到精準的水平。正因如此，令更多數人對此方面的風險意識偏低，因為總感覺這事情離我們還有好一段路。
但事實又是否如此呢？如果大家相信市場是存在聰明錢（Smart Money）的話，我們又不妨看看中原城市（大型單位）領先指數，這指數採用118個成分屋苑大型單位（實用面積1076平方呎或以上 ) 的成交數據計算出來。2012年，該指數升13.8%，但2013年的升幅就只有0.9%，2014年至今的升幅亦只有1%。如果籠統地說這一類型單位的買家較能洞悉投資前景，似乎他們在過去18個月並沒有如媒體報道般奮勇走進市場（當然，政府一系列的行政措施亦增加了投資成本，不少投資客因而打消買樓計劃）。這是否意味潛在的升幅亦已被充分反映了？最後，以往一直存在的一手樓溢價亦在過去的一段時間逐步消失，發展商如對未來的需求樂觀的話，有必要以貼近二手市場價去開售嗎？
股票市場有所謂「藍燈籠」的術語，即是在升市的尾段，該升的股票亦已上升後，最後一批長期不被看好的股票亦會跟隨大市上升——藍燈籠徐徐飄起，此時正是升市的頂位。那麼，房地產的藍燈籠也已經在起動嗎？
安保投資大中華區 股票投資主管
[何國良 基金看世界]
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