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【明報專訊】反映二手樓價的中原城市領先指數終再創新高，不過，官方的差餉物業估價處的樓價指數其實在今年5月時已率先破頂，而與1997年高位比較，現在中原樓價指數高出當時只接近21%，但差餉署的樓價指數不單早於中原指數升破1997年高位，而現水平更較當時高位高逾44%（圖1），原因為何？
根據香港理工大學會計及金融系前副教授林本利的研究，兩大樓價指數出現差距，原因之一是差餉署的數據不計算新樓首次買賣，但之後的二手交易都會計算，而中原計算指定的大型屋苑的成交紀錄，定期才會檢討和加入一些新的屋苑，而樓齡較新物業的樓價自然較高。
官方指數先破頂有因
另外，林本利指過去10多年新樓的發水情况十分嚴重，實用率只得七成左右，而差餉署是以實用面積計算樓價（中原樓價指數以建築面積計算），自然計算得較高的樓價升幅。此外，若我們考慮到1997年落成的二手樓，樓齡已增加10多年，實際的樓價（包括樓宇折舊）升幅會更高。
講開林本利，他最近又出了新書《財閥治港？！恒指50年見證香港財富大轉移》，從恒生指數成立50年以來成分股的變化，分析香港經濟的轉型以及大型財團如何壯大和累積財富，以及財團和港人的財富轉移軌迹。
買相關股票 對冲物價通脹
林本利向筆者表示，香港的經濟壟斷情况愈加明顯，貧富懸殊變本加厲，香港未來前景未許樂觀。那一般小市民又有何對策？林本利說，如手上有一些資本，可嘗試做一些「對冲」，比如做生意的人要租領匯（0823）舖，覺得不斷被加租致經營困難，不妨買入一些領匯股票，當領匯加租，股價也會上升和派息增加，所得便可抵消遭加租的幅度。又如覺得電力和巴士車費常加，也可購入電力公司和巴士公司的股票去對冲日常的電費和車費支出。
恒指長期回報跑贏樓價升幅
至於租樓住，林本利說就算錯過了買樓機會，也可適時低買高賣盈富基金（2800），因過去50年，不計槓桿效果，恒指表現其實跑贏樓價升幅。至於現時是否應該高位買樓，他就認為有摸頂風險，並不值得盲目高追。林本利說，「香港現時包括存款、債券及房產等總資產值相對GDP的比例高達9倍，遠高於歐美發達國家的5至6倍，當我們擁有的資產如此多，未來的發展，是否仍是繼續在推高資產價格，還是要有新的方向？」
除了林本利，筆者認識的朋友如知名基金經理林少陽，近年投資成績斐然，並成功捕捉港股6和7月的升浪。最近與他茶敍，問及他是否有興趣現時買樓？林少陽就說他現在租樓住，理由很簡單，就是買1000萬元的股票，所收股息已夠租樓住，相同單位，1000萬元只夠做首期！
勿盲目高追入市買樓
筆者早兩天也遇上知名財經評論員曹仁超，問他對最近新地（0016）的山頂TWELVE PEAKS，其中1號屋開價逾8.1億元，實用呎價近17.5萬元，有何看法？會不會令窮人更多怨氣？曹仁超回應，任何人都不應用有樓或無樓去定義自己的成就。他認識很多有錢人，擁有很多物業，卻不開心，也認識很多沒有那麼富有、也沒有樓的人，卻開心得多，「用每呎17萬多元買一間屋，你反而可以笑他是傻仔。」
最近樓價又破頂，人人都說不買樓不成，是不是反映樓市已瘋狂，應該提醒他們？曹仁超說，「1997年時，我大聲疾呼說不要買樓，根本沒人會聽。想靠買樓發達的時代已過，不要再有幻想，若說人生一定要有樓，那想想在1997年高峰搶入市時，在面對負資產時是如何淒慘。」
35屋苑二手成交18周新低
雖然樓價指數破頂，不過根據美聯物業的統計，最近一星期（7月28日至8月3日）全港35個大型屋苑二手成交跌至79宗，按周減少約6%，較今年5月最高位121宗累跌了約35％，創出18周新低（圖2）。
次季GDP或較預期差
二手交投回落，到底是業主見好市不願放盤，還是業主太過心雄，叫價過高，以至準買家的承接能力出現問題﹖至少可以說，樓價表現與成交量呈現「背馳」。
有消息傳出，政府下周公布的第二季GDP數字會出乎大多數人意料的差，果如是，大家認為一個地方的樓價，可以與經濟增長無關，只要美國未即時加息，便可以永遠只升不跌？
陸振球 明報記者
根據香港理工大學會計及金融系前副教授林本利的研究，兩大樓價指數出現差距，原因之一是差餉署的數據不計算新樓首次買賣，但之後的二手交易都會計算，而中原計算指定的大型屋苑的成交紀錄，定期才會檢討和加入一些新的屋苑，而樓齡較新物業的樓價自然較高。
官方指數先破頂有因
另外，林本利指過去10多年新樓的發水情况十分嚴重，實用率只得七成左右，而差餉署是以實用面積計算樓價（中原樓價指數以建築面積計算），自然計算得較高的樓價升幅。此外，若我們考慮到1997年落成的二手樓，樓齡已增加10多年，實際的樓價（包括樓宇折舊）升幅會更高。
講開林本利，他最近又出了新書《財閥治港？！恒指50年見證香港財富大轉移》，從恒生指數成立50年以來成分股的變化，分析香港經濟的轉型以及大型財團如何壯大和累積財富，以及財團和港人的財富轉移軌迹。
買相關股票 對冲物價通脹
林本利向筆者表示，香港的經濟壟斷情况愈加明顯，貧富懸殊變本加厲，香港未來前景未許樂觀。那一般小市民又有何對策？林本利說，如手上有一些資本，可嘗試做一些「對冲」，比如做生意的人要租領匯（0823）舖，覺得不斷被加租致經營困難，不妨買入一些領匯股票，當領匯加租，股價也會上升和派息增加，所得便可抵消遭加租的幅度。又如覺得電力和巴士車費常加，也可購入電力公司和巴士公司的股票去對冲日常的電費和車費支出。
恒指長期回報跑贏樓價升幅
至於租樓住，林本利說就算錯過了買樓機會，也可適時低買高賣盈富基金（2800），因過去50年，不計槓桿效果，恒指表現其實跑贏樓價升幅。至於現時是否應該高位買樓，他就認為有摸頂風險，並不值得盲目高追。林本利說，「香港現時包括存款、債券及房產等總資產值相對GDP的比例高達9倍，遠高於歐美發達國家的5至6倍，當我們擁有的資產如此多，未來的發展，是否仍是繼續在推高資產價格，還是要有新的方向？」
除了林本利，筆者認識的朋友如知名基金經理林少陽，近年投資成績斐然，並成功捕捉港股6和7月的升浪。最近與他茶敍，問及他是否有興趣現時買樓？林少陽就說他現在租樓住，理由很簡單，就是買1000萬元的股票，所收股息已夠租樓住，相同單位，1000萬元只夠做首期！
勿盲目高追入市買樓
筆者早兩天也遇上知名財經評論員曹仁超，問他對最近新地（0016）的山頂TWELVE PEAKS，其中1號屋開價逾8.1億元，實用呎價近17.5萬元，有何看法？會不會令窮人更多怨氣？曹仁超回應，任何人都不應用有樓或無樓去定義自己的成就。他認識很多有錢人，擁有很多物業，卻不開心，也認識很多沒有那麼富有、也沒有樓的人，卻開心得多，「用每呎17萬多元買一間屋，你反而可以笑他是傻仔。」
最近樓價又破頂，人人都說不買樓不成，是不是反映樓市已瘋狂，應該提醒他們？曹仁超說，「1997年時，我大聲疾呼說不要買樓，根本沒人會聽。想靠買樓發達的時代已過，不要再有幻想，若說人生一定要有樓，那想想在1997年高峰搶入市時，在面對負資產時是如何淒慘。」
35屋苑二手成交18周新低
雖然樓價指數破頂，不過根據美聯物業的統計，最近一星期（7月28日至8月3日）全港35個大型屋苑二手成交跌至79宗，按周減少約6%，較今年5月最高位121宗累跌了約35％，創出18周新低（圖2）。
次季GDP或較預期差
二手交投回落，到底是業主見好市不願放盤，還是業主太過心雄，叫價過高，以至準買家的承接能力出現問題﹖至少可以說，樓價表現與成交量呈現「背馳」。
有消息傳出，政府下周公布的第二季GDP數字會出乎大多數人意料的差，果如是，大家認為一個地方的樓價，可以與經濟增長無關，只要美國未即時加息，便可以永遠只升不跌？
陸振球 明報記者
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