【明報專訊】數月前，包括學者、市場人士、發展商等，都預測樓市會向下調整，但是近期樓市有復熾之勢，特別是細價樓市道走俏，呎價創新高屢有所聞，情况反映影響樓市的因素甚為複雜。就供應與利率走勢而言，本港樓市轉角趨勢實際上早應出現，現在細價樓銷情獨樹一幟，是攙雜了其他因素，供應與利率對樓市的影響，不但在細價樓未反映出來，還成為資金聚焦的板塊；不過，細價樓能否持續扭轉基本因素的影響，是樓市走勢值得關注的焦點。
細價樓撐起樓市
熱潮持續性待觀察
政府祭出辣招壓制炒賣之後，外地炒家因為成本增大而卻步，樓市復歸用家主導，狂飈不再，淡靜市况持續了一段時期，去年底開始，發展商以印花稅、律師費回贈等方式，變相減價，市場仍然承接乏力；二手市場方面，不少業主堅持一陣之後，也肯面對現實調低叫價，而炒家損手離場的個案，時有所聞。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），今年2月底為117.77點，與去年3月中旬的123.66比較，跌了5.89點，跌幅約4.8%，說明1年來樓市向下調整。不過，昨日公布最新的CCL為123.2點，與高位比較相差無幾，「樓價返嚟了？」
表面上確實如此。大型單位因為銀碼大，缺乏炒家推動之下，樓價稍為回落，但是幅度並不顯著，現在支撐樓市最得力的是細價樓，有價有市，而且一些地區的呎價，迭創新高，新界區細價樓由於相對銀碼低，更成為搶手貨。
半年來，細價樓成為樓市持續上升的動力，一般相信與4種情况有關：
（1）細價樓樓價約三四百萬元，較多人負擔得起；
（2）400萬元以下的細價樓可獲銀行九成按揭，只要三四十萬元首期，就可以做業主；
（3）辣招推出10多個月以來，凍結了一定購買力，一些人或許不想再等，選擇現在入市，反映辣招漸見失效；
（4）市場渴求細價樓租盤，除了本地年輕人追求獨立生活，負笈來港的內地學生也多租住細價樓，特別在大學附近的更搶手，由於細價樓租盤回報高，因而吸引投資者入市。
這4種情况，是導致現階段細價樓熱潮的特定因素，與對樓市具決定性影響的供應和利率無關。其他國家地區，人口密集城市居住單位小型化，是普遍趨勢，香港細價樓現象，表面上與這種趨勢脗合，不過，現在掀起的熱潮另有特定背景。買細價樓的人，多因銀碼細，買得起才置業；這些買家現在勉力為之，而只有約200方呎的細單位細價樓，市場價值未經驗證建立，呎價以接近萬元或逾萬元計，其實頗昂貴；另外，購買細價樓的買家，當市場出現根本性變動時，他們因勉力而為，所以是抵禦能力較弱的一群，一旦樓市逆轉，他們或會承受損失。
發展商見細價樓有價有市，都見獵心喜，調整策略，轉而發展細單位。在商言商，發展商的做法無可厚非，况且市場確有需求；不過，樓市泡沫到這個階段，以單位面積小、銀碼細為賣點，客觀上有催谷實力不足的人入市的效果，他們原本置業能力不高（其中不少由父母負擔首期），卻因為發展商調整策略而成為業主，就此，有人提出這是否市况逆轉前的最後一擊、會否是市場的「最後一滴血」，只能留待時間證明。
供應漸增息口趨升
樓價還會只升不降？
回歸樓市基本面，政府昨日公布的供應數字是10年高位，加上美國息口必然上調的預期下，看不到本港樓價只升不降之理。今年到6月，一手私樓施工單位已有1.23萬個，為有紀錄以來半年新高，去年全年只有1.41萬個，前年則為1.86萬個；落成量方面，今年到6月已有7500個住宅單位，去年全年為8300個，前年為1.01萬個。因此，有理由相信，今年的施工量和落成量都會是多年來新高。
另外，政府根據已建成單位、建築中單位和可隨時動工的項目，預期未來三四年間，會有7.3萬個私人住宅單位供應市場，這是近10年的高位，較2006年的7萬個還要多，也是連續5季供應量穩定在7萬個單位以上水平，反映未來三四年供應增加趨勢已經確定。過去幾年，樓市狂飈，超低利率只是其中一個因素，曾蔭權2005年上台後對樓市全無作為，導致一手私樓住宅供應嚴重不足，才是主要原因。特首梁振英兩年半前就任之後，積極從供應着手對應問題，就已知情况看來，政府重新主導土地供應之後，扭轉供求嚴重失衡的努力初見成效，未來數年住宅供應將較充裕，供求關係應可理順。
美國的量化寬鬆貨幣政策，退市已到最後階段，隨之而來的是息口變動，加上供應增加，對樓市構成的壓力，毋庸置疑。許多人的置業夢，確實延宕已久，等不耐煩了；另外，部分人或許在業主大幅加租下，面臨繼續捱貴租或咬緊牙關買樓的抉擇；這個問題確實十分磨人，不過，置業是人生最重要的投資之一，在看到利好樓市健康發展的因素正在發揮作用之際，戒急用忍心態和策略，應該仍然是追求置業安居人士的座右銘。
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