【明報專訊】理工大學會計及金融學院前副教授林本利，於2011年49歲已「搵夠」退休，他近年開辦了活道教育中心，向公眾人士教授理財知識。林本利最近推出新書《與我一生的理財之道》（小圖），道盡其理財心得和如何建立投資組合部署退休；他提出了「300法則」，告訴大家如要退休後保持較優裕的生活水平，便要在退休前擁有大概等同退休後每月生活開支（包括住屋）乘以300的資產，並預期有關資產能提供每年約4％的投資回報。
林本利舉例，一個退休人士若擁有600萬元的資產，預期每年投資回報有4％，那麼一年便可得24萬元的投資收入，每月便有約2萬元可用（包括租金）。
退休資產 約等於月使費300倍
林又指出，對大部分投資者而言，買樓是一生人最大的投資決定，當決定入市後，物業投資佔整個投資組合的比重必定很高，一般會在七成以上，餘下可作投資的資金便會相對較少，「我自己過去20多年，投資組合中平均大約七成屬於物業投資，餘下三成會分成三份，按風險程度投資在不同的資產類別，當中三分之一為購買股票及外幣，另外三分之一買債券和人民幣，餘下三分之一買iBond和保留現金，以備不時之需。……這一投資組合，過去20年平均每年為我帶來扣除通脹後超過10％的實質回報。」
事實上，林本利曾多次買賣海怡單位，有作為自己及家人自住，也有作投資收租，大多獲得可觀利潤，現仍持有多個海怡單位。雖然他自買賣物業獲得豐厚利潤，卻覺得現時除非是自住或換樓，並不是買樓投資的好時機。
「買賣物業要有好成績，入市時機很重要。比方說，如你就算在1993年相對低位買住宅樓，當時中原樓價指數約60點左右，經過20年後，有關指數也只升了約一倍左右，複式年增長約3％至4％，就算計入租金收入，總回報每年也只是約7％，若扣除了通脹，其實並不突出，如你是1997年高位時入市，便要10多年才返家鄉，如買錯了地區和跑輪大市的單位，回報會更差。」
摸頂買錯樓 長線難有好回報
「現時樓市在相對高位，如買錯樓摸了頂，長期計算便難以有好回報。我的投資原則是，若投資要冒相當風險，則若未能預期每年提供已扣除通脹每年10％的實質回報，便不值得入市買樓投資。反而如能耐心等候樓市調整後才市，回報率可以大大提高。」
林本利認為，相比下近期香港股票的市盈率徘徊在10倍至11倍多的水平，恒指歷史平均市盈率約14.5倍，則若能持有股票3至4年，連同股息收入和股價升至約14.5倍的水平，那買穩健股票而能夠提供每年逾10％的租金回報，並不太過困難。
六成業主供滿樓 樓價難大跌
雖然林本利認為現時非買樓好時機，但卻不覺得樓價會如1981年或1997年時的「大插」，主要是現時約六成業主已供滿樓，銀行也做好借貸壓力測試，而一般人的供樓負擔水平也不太高。「不過，過往經驗是當港人每月平均收入只能買三呎樓，樓市便只出現調整，現時樓價水平便已接近此一水平。」
林也特別指出，樓市調整未必單以樓價或樓價指數的幅度計算，比方在2010年底政府首次推出打壓樓市辣招時，他便曾預測樓價可能會調整兩成，之後數月樓價確一度見頂，如海怡細單位由約500萬元，一度跌至2012年中約430萬元便有交易，如再計入兩年通脹率，便等同樓價已調整了約兩成。
樓市再升溫 政府「蠢政策」累事
「同樣道理，現在中原樓價指數似再破上次約123點的頂位，但如計入一年多至兩年通脹因素，那中原樓價可能要升穿130水平，才可視為真正破頂！」
對於近期樓市再升溫，林本利認為又是政府的「蠢政策」做壞事﹕「放寬雙倍印花稅（DSD）換樓退稅期限，變相鼓勵換樓客先買新單位，然後慢慢放售原來單位，令到市場二手供應盤源減少，刺激樓價上升，只有利發展商賣樓花。那些買了樓花換樓的，若到新盤快入時才放售原來單位，如果樓價保持上升自然好，一但樓市逆轉，換樓客便可能賣不出原來物業，變成兩頭蝕。」
明報記者 陸振球
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