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【明報專訊】本欄周三〈花旗指內房供過於求 值得參考〉一文，引述了花旗如何估算內地首次置業（First Home）的需求，這次接續談談對其他需求的估算。
首次改善（First-time Upgrade）置業需求方面，花旗的估算主要建基於2007年前落成的物業，總建築面積為131億平方米；選取這個分界線可能是因為2007年之前落成的物業質量較差，而且開始老化。假設這批房子的入住率為85%，樓齡壽命為30年，那麼首次改善置業的需求估算約為3.7億平方米（131×85%÷30）。
至於多次改善（Multiple-time Living Upgrade）置業需求方面，估算的假設是建基於2008年及以後落成的物業，其建築面積為39.6億平方米，而且假設人均面積需求，將由去年的32.9平方米增至7年後2020年的37平方米，因此估算需求為7830萬平方米（39.6×［37÷32.9－1］÷7）。
改善置業需求 足以帶動增長
最後，將首次置業、首次改善及多次改善置業的需求加起來，便是總需求約8.8億平方米，花旗將之稱為基本需求（Basic Demand），而估計投資及投機需求為1.5億至2億平方米。至於供應方面，則彈性比較大，取決於發展商的開盤節奏，而花旗則預測今明兩年供應分別為14億及13.4億平方米。筆者的重點是需求，供應就不詳細分析了。
以上只是一個分析框架，中間的假設對需求的預測影響可以頗大。更重要是區域分歧極大。根據花旗估計，一線城市供需比例（供應除以需求）為1.2倍，二線城市為1.3倍，三、四線城市為1.5倍。存貨消化期估計分別為10.4、14.9及20.7個月。
花旗亦提及一個誤解，就是認為中國的房屋擁有率已很高，因此將來已沒有太大的新增需求；但花旗指出，由於多達60%的住宅是1998年落成的，質量非常差，因此只是這些改善置業的需求已足以帶動將來的需求增長。
gubiao388@gmail.com
逢周一、二、三、五刊出
[股飈 飈升股部落]
首次改善（First-time Upgrade）置業需求方面，花旗的估算主要建基於2007年前落成的物業，總建築面積為131億平方米；選取這個分界線可能是因為2007年之前落成的物業質量較差，而且開始老化。假設這批房子的入住率為85%，樓齡壽命為30年，那麼首次改善置業的需求估算約為3.7億平方米（131×85%÷30）。
至於多次改善（Multiple-time Living Upgrade）置業需求方面，估算的假設是建基於2008年及以後落成的物業，其建築面積為39.6億平方米，而且假設人均面積需求，將由去年的32.9平方米增至7年後2020年的37平方米，因此估算需求為7830萬平方米（39.6×［37÷32.9－1］÷7）。
改善置業需求 足以帶動增長
最後，將首次置業、首次改善及多次改善置業的需求加起來，便是總需求約8.8億平方米，花旗將之稱為基本需求（Basic Demand），而估計投資及投機需求為1.5億至2億平方米。至於供應方面，則彈性比較大，取決於發展商的開盤節奏，而花旗則預測今明兩年供應分別為14億及13.4億平方米。筆者的重點是需求，供應就不詳細分析了。
以上只是一個分析框架，中間的假設對需求的預測影響可以頗大。更重要是區域分歧極大。根據花旗估計，一線城市供需比例（供應除以需求）為1.2倍，二線城市為1.3倍，三、四線城市為1.5倍。存貨消化期估計分別為10.4、14.9及20.7個月。
花旗亦提及一個誤解，就是認為中國的房屋擁有率已很高，因此將來已沒有太大的新增需求；但花旗指出，由於多達60%的住宅是1998年落成的，質量非常差，因此只是這些改善置業的需求已足以帶動將來的需求增長。
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