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【明報專訊】一直「唱好」的花旗亦開始睇淡內地房地產，認為這次的調整期會比過往的都長。花旗指出以往更多是受外圍（金融危機）及政策（限購）因素所影響，而這一次卻是結構性的供過於求。近日花旗更寫了一份對內地房地產的供應及需求的詳細報告，當然是否認同花旗的結論，取決於是否認同其假設，但無論如何，筆者認為報告中的一些重要數據及分析框架挺有意思。
需求方面，花旗認為住宅的銷售面積已於去年見頂，為11億平方米。今明兩年會下跌至約每年9億至9.5億平方米，當中假設投資及投機需求（估計約1.5億至2億平方米）會逐漸消失。2015至2020年會維持在9億的水平，然後2020年後會再放緩至8億至8.5億。供應方面，花旗估計今明兩年為每年約12.5億至13.5億平方米，因此結論是內地房地產已出現供過於求的情况。究竟這些數字是如何估算出來的？
估計首置需求4.3億平方米
花旗將需求分為首次置業（First Home）、首次改善（First-time Upgrade）及多次改善（Multiple-time Living Upgrade）。首次置業又再分新婚需求（New Marriages）、城鎮化需求（Newly Urbanized Rural Population）及半城鎮居民需求（Quasi-urbanized people / migrant workers）。新婚需求方面，花旗假設城市裏有770萬對新婚夫婦會於3年內置業、5年內生小孩、需要的人均面積為32.9平方米，因此估算需求為1.86億平方米（7.7×2.2×32.9÷3）。
城鎮化需求方面，花旗假設新增城鎮人口每年1440萬人、需要的人均面積32.9平方米、並於8年內置業，估算需求為5940萬平方米（1440×32.9÷8）。半城鎮居民需求方面，花旗假設半城鎮居民為2.69億人、當中70%沒有房子，並有30%將於10年內買房、需要的人均面積32.9平方米，估算需求為1.86億平方米（269×70%×30%×32.9÷10）。這幾類首次置業的需求加起來，就是4.3億平方米。
篇幅有限，周五再續。
gubiao388@gmail.com
逢周一、二、三、五刊出
[股飈 飈升股部落]
需求方面，花旗認為住宅的銷售面積已於去年見頂，為11億平方米。今明兩年會下跌至約每年9億至9.5億平方米，當中假設投資及投機需求（估計約1.5億至2億平方米）會逐漸消失。2015至2020年會維持在9億的水平，然後2020年後會再放緩至8億至8.5億。供應方面，花旗估計今明兩年為每年約12.5億至13.5億平方米，因此結論是內地房地產已出現供過於求的情况。究竟這些數字是如何估算出來的？
估計首置需求4.3億平方米
花旗將需求分為首次置業（First Home）、首次改善（First-time Upgrade）及多次改善（Multiple-time Living Upgrade）。首次置業又再分新婚需求（New Marriages）、城鎮化需求（Newly Urbanized Rural Population）及半城鎮居民需求（Quasi-urbanized people / migrant workers）。新婚需求方面，花旗假設城市裏有770萬對新婚夫婦會於3年內置業、5年內生小孩、需要的人均面積為32.9平方米，因此估算需求為1.86億平方米（7.7×2.2×32.9÷3）。
城鎮化需求方面，花旗假設新增城鎮人口每年1440萬人、需要的人均面積32.9平方米、並於8年內置業，估算需求為5940萬平方米（1440×32.9÷8）。半城鎮居民需求方面，花旗假設半城鎮居民為2.69億人、當中70%沒有房子，並有30%將於10年內買房、需要的人均面積32.9平方米，估算需求為1.86億平方米（269×70%×30%×32.9÷10）。這幾類首次置業的需求加起來，就是4.3億平方米。
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