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【明報專訊】上周本欄提及，新界東樓價指數創新高，但馬鞍山地皮卻以近10年的低價售出，而過去一星期，位於天水圍的嘉湖山莊接連錄得破頂成交，昨日截標的同區兩幅限量地皮，分別只獲4個財團入標，反應欠熱烈，而擁有區內最豐富發展經驗的長實（0001），更放棄入標，實在有趣。
筆者本周四回母校中文大學演講，過程中投放了一幅圖片，將2009年8月西鐵通車後，屯門市中心與太古城的樓價作比較，顯示出過去5年，屯門市中心的樓價升幅高過同期太古城樓價升幅約一倍（圖1）！筆者藉此說明，交通條件改善，對樓價有巨大支持作用。
屯門近年樓價升幅跑贏太古城
在演講中，中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授也表示，他剛完成的一項研究報告，證實了香港各區私人住宅的租金差距，與到中環的交通費用、以工作薪金計算的交通時間成本有高度相關性。
在場另一邀請嘉賓未來城市研究所副所長姚松炎教授亦提出他的獨特見解，指根據2006及2011年的香港人口普查數據，發覺居住在私人住宅的住戶，多達39％曾在5年內進行搬遷（比例遠高於公屋戶的17％），而私樓戶在5年內作跨區搬遷的比例，也高達18％。
06至11年 新界錄5萬人淨流入
姚松炎進一步指出，在2006至2011年間，搬往港島的家庭只佔14％，搬往九龍則有33％，而搬往新市鎮和新界其他地區，比例高達53％（圖2）。當然，一個地區，會有家庭搬入，也會有家庭搬出，而根據姚教授的計算，2006年至2011年全港約88萬人作跨區遷移，當中新界區約有47萬人遷入，而遷出往市區則只有42萬人，即是錄得約5萬人淨流入。
那為什麼新界區會有大量人口淨流入？筆者覺得，近年新樓宇供應多集中在新界是原因之一，而自西鐵通車後，居住在新界而往市區返工也較前方便，也應該是另一重要原因。
姚松炎教授提出另一種觀點，就是根據2011年的人口普查數據，港島區家庭入息中位數達4萬元，九龍區則只有1.9萬元，新市鎮和新界其他地區的家庭入息中位數也只有2.1萬至2.55萬元之間（圖3）。那便可以推斷，港島樓價可能過高，能由九龍及新界區遷往港島居住相對困難，而由港島遷往九龍或新界則較容易，當然也可反過來說，由於港島區有其居住優勢，所以才吸引較高收入的家庭，願意支付較高租金或樓價成本，也希望住在港島區。
樓市Inferior Goods受追捧
筆者就覺得，如是港島樓價過高，令更多人選擇遷往九龍或新界居住，而又因此而多了需求並推高了新界的樓價和租金，則對樓市長遠發展並不是一件好事，因這只反映了一個「下流」現象，市民的供樓和租樓負擔能力在減弱之中，被逼買入或租入較相宜而較偏遠的住宅單位，而若「下流」現象長時間持續，遲早連新界的細價樓也會被拖累。
其實，經濟學上有所謂Inferior Goods（有譯作貧窮商品，又或譯作劣等商品等），指的是有一些商品，是在人們收入轉差時，反而更受歡迎，皆因這類商品售價較低，適合較低收入的消費者，如經濟差時，快餐店的生意會較好，相反經濟前景樂觀，高級餐廳更容易客滿和賺大錢。現在低價新界樓熱火朝天，會否可視作樓市的Inferior Goods獲追捧？
強積金難養老 港人喜買「磚頭」
筆者日前在網上發表文章「居屋業主錯過換私樓最佳時機」，指去年白居二剛出籠時，曾建議因二手居屋價格被搶高至不合理水平，部分成交價升至接近私樓，當時最佳策略是售出高溢價的居屋，換入私人樓自住，但聽者藐藐，現在後悔不已。人氣地產博客「脫苦海」看罷筆者的文章後，也在網上撰文表示認同有關觀點，並由此推論，現在也是細價樓業主換較大單位自住的好機會，因既然有人願高價搶買你的單位，為何不趁機套現，然後購買較被市場忽略，而樓價相對合理的換樓盤？
路透社數字顯示，強積金上半年整體回報率約2.02％，而6月份的按年通脹率為4.1％，即是打工仔的強積金上半年回報，大約只能打和通脹（假設半年通脹率為4.1％的一半），未能達到真正增值效果。相信大家都有共識，單靠強積金，難以支持較體面的退休生活，筆者覺得這也可能是港人喜歡買「磚頭」收租來養老的重要原因之一。
地產商加快套現 買家反搶入市
近月新盤銷情不俗，但發展商每每求量不求價，而地政總署昨公布6月新申請預售樓花達2822個單位，創21個月新高。
去年3月，當時累積待批預售樓花住宅單位達14,975個，之後逐步回落至今年3月的5116個，繼而持續回升3個月至9412個，累積升幅達84％，看來發展商仍然計劃積極推盤，未有因新盤熱賣而放賣腳步，而正如本欄曾指出：地價愈來愈低，發展商愈快賣樓套現、愈能早一點拿回資金買平地，這與現在一些搶入市的買家，驚愈遲入市樓價會愈貴，相映成趣。
明報記者 陸振球
筆者本周四回母校中文大學演講，過程中投放了一幅圖片，將2009年8月西鐵通車後，屯門市中心與太古城的樓價作比較，顯示出過去5年，屯門市中心的樓價升幅高過同期太古城樓價升幅約一倍（圖1）！筆者藉此說明，交通條件改善，對樓價有巨大支持作用。
屯門近年樓價升幅跑贏太古城
在演講中，中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授也表示，他剛完成的一項研究報告，證實了香港各區私人住宅的租金差距，與到中環的交通費用、以工作薪金計算的交通時間成本有高度相關性。
在場另一邀請嘉賓未來城市研究所副所長姚松炎教授亦提出他的獨特見解，指根據2006及2011年的香港人口普查數據，發覺居住在私人住宅的住戶，多達39％曾在5年內進行搬遷（比例遠高於公屋戶的17％），而私樓戶在5年內作跨區搬遷的比例，也高達18％。
06至11年 新界錄5萬人淨流入
姚松炎進一步指出，在2006至2011年間，搬往港島的家庭只佔14％，搬往九龍則有33％，而搬往新市鎮和新界其他地區，比例高達53％（圖2）。當然，一個地區，會有家庭搬入，也會有家庭搬出，而根據姚教授的計算，2006年至2011年全港約88萬人作跨區遷移，當中新界區約有47萬人遷入，而遷出往市區則只有42萬人，即是錄得約5萬人淨流入。
那為什麼新界區會有大量人口淨流入？筆者覺得，近年新樓宇供應多集中在新界是原因之一，而自西鐵通車後，居住在新界而往市區返工也較前方便，也應該是另一重要原因。
姚松炎教授提出另一種觀點，就是根據2011年的人口普查數據，港島區家庭入息中位數達4萬元，九龍區則只有1.9萬元，新市鎮和新界其他地區的家庭入息中位數也只有2.1萬至2.55萬元之間（圖3）。那便可以推斷，港島樓價可能過高，能由九龍及新界區遷往港島居住相對困難，而由港島遷往九龍或新界則較容易，當然也可反過來說，由於港島區有其居住優勢，所以才吸引較高收入的家庭，願意支付較高租金或樓價成本，也希望住在港島區。
樓市Inferior Goods受追捧
筆者就覺得，如是港島樓價過高，令更多人選擇遷往九龍或新界居住，而又因此而多了需求並推高了新界的樓價和租金，則對樓市長遠發展並不是一件好事，因這只反映了一個「下流」現象，市民的供樓和租樓負擔能力在減弱之中，被逼買入或租入較相宜而較偏遠的住宅單位，而若「下流」現象長時間持續，遲早連新界的細價樓也會被拖累。
其實，經濟學上有所謂Inferior Goods（有譯作貧窮商品，又或譯作劣等商品等），指的是有一些商品，是在人們收入轉差時，反而更受歡迎，皆因這類商品售價較低，適合較低收入的消費者，如經濟差時，快餐店的生意會較好，相反經濟前景樂觀，高級餐廳更容易客滿和賺大錢。現在低價新界樓熱火朝天，會否可視作樓市的Inferior Goods獲追捧？
強積金難養老 港人喜買「磚頭」
筆者日前在網上發表文章「居屋業主錯過換私樓最佳時機」，指去年白居二剛出籠時，曾建議因二手居屋價格被搶高至不合理水平，部分成交價升至接近私樓，當時最佳策略是售出高溢價的居屋，換入私人樓自住，但聽者藐藐，現在後悔不已。人氣地產博客「脫苦海」看罷筆者的文章後，也在網上撰文表示認同有關觀點，並由此推論，現在也是細價樓業主換較大單位自住的好機會，因既然有人願高價搶買你的單位，為何不趁機套現，然後購買較被市場忽略，而樓價相對合理的換樓盤？
路透社數字顯示，強積金上半年整體回報率約2.02％，而6月份的按年通脹率為4.1％，即是打工仔的強積金上半年回報，大約只能打和通脹（假設半年通脹率為4.1％的一半），未能達到真正增值效果。相信大家都有共識，單靠強積金，難以支持較體面的退休生活，筆者覺得這也可能是港人喜歡買「磚頭」收租來養老的重要原因之一。
地產商加快套現 買家反搶入市
近月新盤銷情不俗，但發展商每每求量不求價，而地政總署昨公布6月新申請預售樓花達2822個單位，創21個月新高。
去年3月，當時累積待批預售樓花住宅單位達14,975個，之後逐步回落至今年3月的5116個，繼而持續回升3個月至9412個，累積升幅達84％，看來發展商仍然計劃積極推盤，未有因新盤熱賣而放賣腳步，而正如本欄曾指出：地價愈來愈低，發展商愈快賣樓套現、愈能早一點拿回資金買平地，這與現在一些搶入市的買家，驚愈遲入市樓價會愈貴，相映成趣。
明報記者 陸振球
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