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【明報專訊】中原新界東區樓價指數最新報125.5點（主要反映本月初市况），創歷史新高，按周升2.37%。有趣的是，同位於新界東的馬鞍山馬錦街一幅限量住宅地，上周五雖獲18個財團入標競投，最終只能以近10年最低樓面地價售出，而鄰近科學園的白石角新盤，也以成本價開售。大家自然會問，出現上述的反差情况，到底是現時追價入市的買家醒目，還是起樓賣樓的發展商更加高瞻遠矚？時間將會提供答案。
屬內地龍頭發展商的萬科（2202）成功B股轉H股，其H股日前在香港正式掛牌，萬科創辦人王石在上市儀式後被問到對內地樓市的意見，他指內地房地產確實在調整，「黃金時代」已經結束，現在進入「白銀時代」，賺錢並不如以往般容易，而不僅僅是樓市，內地整個經濟都出現調整 ，而調整必然會出現風險。王石進一步指出，內地樓市出現調整是非常重要的，並說若內地樓市持續處於上升，反而是問題。
根據希臘神話，人類最初活在黃金時代，整個時代充滿和平與和諧，人類不需要為養活自己而辛勤勞動，因為土地會自己長出食物。之後進入白銀時代，人類往往將時間用作衝突。在這個時代中，人類拒絕聽從神的旨意，宙斯因而被激怒，決定懲罰人類。
白銀時代後，是青銅時代，人類開始艱苦生活，他們酷愛戰爭，不僅用青銅製造盔甲和武器，也用青銅武裝他們的房子。而再之後是黑鐵時代，人類生活得痛苦而悲慘，妄圖統治一切，小孩不再信任父母，朋友不再相互信任，主人對待客人不再熱情，婚姻中的人們不再相愛，誓言被他們視為塵埃。善良與公義已不再被他們視為行為準則，最終神對人類失去希望，眾神永遠地離棄人類。
王石指內地樓市由黃金時代進入白銀時代，意味樓市的經營和投資環境已轉差，那麼將來會否更依次步入青銅時代和黑鐵時代？而香港樓市又如何？美聯主席黃建業也在去年指香港樓市的黃金年代將告終，而擁有逾百億物業的資深投資者黎永滔，今年初則指香港舖市十年黃金期已過，並積極轉移目標，往英國大手購入物業。
中港樓市「黃金時代」告終
雖然如黃建業及黎永滔指香港樓市的黃金時代已過，但觀乎近期樓市又再升溫和屢錄破頂成交，其實不少人仍覺得香港樓市仍是金光萬丈，極之心雄。筆者近日看到巴克萊一份研究報告，指過往一些有利香港樓市的因素，已開始悄悄轉差，包括香港去年出生嬰兒數目按年急跌了37％（圖1），當然這和政府停止「雙非」政策有關；另外，結婚數字也跌了8％（圖2）。巴克萊指出，上述兩項數字減弱，代表有利香港樓市需求的人口因素在轉弱，而同一時間，香港的私人住宅成交數字，也跟隨下跌（圖3），不過這也可能涉及辣招因素。
當然，分析樓市不可靜態地單看一或兩個因素，要掌握宏觀視野和深入分析。筆者獲母校香港中文大學邀請，下周四（7月3日）作免費公開講座，內容為如何透過經濟及空間與時間分析理論，幫助我們認識世界，以及進行投資創富，同場還邀得香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授，以及香港中文大學未來城市研究所副所長姚松炎教授，一起與參與者作互動交流。
交通改善 帶動新界樓價
令大家對時空分析的應用有一些基礎概念，可參考筆者為講座寫的簡短摘要：
人生活在地球上，人與地的關係至為密切，而地理學有關人地關係的研究，配合時間與空間的互動分析，對我們的生活、工作，以至投資，提供了重要的參考資訊！
例如，香港一直被形容為『地少人多』，這種人與地的關係，令到香港土地和房屋供應一直不容易大幅增加，也令港人的生活和工作空間狹逼，市區密度極高，樓價和租金高企，企業營商成本也被嚴重推高。然而，站在投資角度，只要香港經濟表現良好，投資香港物業便容易有好回報，包括物業升值和穩定的租金收入。
另一方面，新界與市區的交通改善，令以時間量度的交通（空間）距離出現了重大變化，為了改善生活，現居住在新界，可享有較大和較佳的生活空間，而往返市區所需時間大為縮短，令我們在選擇居所和工作地點，可較以往更具彈性，而新界與市區的樓價差距，也出現了重大變化，投資者如能好好把握，便能創富。
人地與時空分析 了解投資機會
又如從區域地理學角度出發，可研究為何將軍澳樓價長期跑輸大市，除區內供應龐大，也和該區環境、對外交通等有密切關係。如把將軍澳與屯門近年樓價比較，更是有趣，為何以往被視為偏遠的屯門樓價近年急飈，較近市區的將軍澳樓價卻大落後？
地理學其他一些研究範疇，比如城鎮化、環保，以至地質學，都與我們的生活息息相關，如近期高鐵工程延誤，便與建築工地為花崗岩石層大有關係，港人可能要為此多付天文數字的公帑。一直以來，解決問題也往往會提供新的工作崗位和投資機會，如內地『三中全會』倡議的新型城鎮化，會帶來哪些新的生活面貌和投資機會？內地空氣和水污染嚴重，是危也是機（商機）。」
有興趣參與講座的讀者，可致電25953188（王小姐）或登入以下網址報名查詢（mpfinance.com/property0703.htm）。
陸振球 明報記者
屬內地龍頭發展商的萬科（2202）成功B股轉H股，其H股日前在香港正式掛牌，萬科創辦人王石在上市儀式後被問到對內地樓市的意見，他指內地房地產確實在調整，「黃金時代」已經結束，現在進入「白銀時代」，賺錢並不如以往般容易，而不僅僅是樓市，內地整個經濟都出現調整 ，而調整必然會出現風險。王石進一步指出，內地樓市出現調整是非常重要的，並說若內地樓市持續處於上升，反而是問題。
根據希臘神話，人類最初活在黃金時代，整個時代充滿和平與和諧，人類不需要為養活自己而辛勤勞動，因為土地會自己長出食物。之後進入白銀時代，人類往往將時間用作衝突。在這個時代中，人類拒絕聽從神的旨意，宙斯因而被激怒，決定懲罰人類。
白銀時代後，是青銅時代，人類開始艱苦生活，他們酷愛戰爭，不僅用青銅製造盔甲和武器，也用青銅武裝他們的房子。而再之後是黑鐵時代，人類生活得痛苦而悲慘，妄圖統治一切，小孩不再信任父母，朋友不再相互信任，主人對待客人不再熱情，婚姻中的人們不再相愛，誓言被他們視為塵埃。善良與公義已不再被他們視為行為準則，最終神對人類失去希望，眾神永遠地離棄人類。
王石指內地樓市由黃金時代進入白銀時代，意味樓市的經營和投資環境已轉差，那麼將來會否更依次步入青銅時代和黑鐵時代？而香港樓市又如何？美聯主席黃建業也在去年指香港樓市的黃金年代將告終，而擁有逾百億物業的資深投資者黎永滔，今年初則指香港舖市十年黃金期已過，並積極轉移目標，往英國大手購入物業。
中港樓市「黃金時代」告終
雖然如黃建業及黎永滔指香港樓市的黃金時代已過，但觀乎近期樓市又再升溫和屢錄破頂成交，其實不少人仍覺得香港樓市仍是金光萬丈，極之心雄。筆者近日看到巴克萊一份研究報告，指過往一些有利香港樓市的因素，已開始悄悄轉差，包括香港去年出生嬰兒數目按年急跌了37％（圖1），當然這和政府停止「雙非」政策有關；另外，結婚數字也跌了8％（圖2）。巴克萊指出，上述兩項數字減弱，代表有利香港樓市需求的人口因素在轉弱，而同一時間，香港的私人住宅成交數字，也跟隨下跌（圖3），不過這也可能涉及辣招因素。
當然，分析樓市不可靜態地單看一或兩個因素，要掌握宏觀視野和深入分析。筆者獲母校香港中文大學邀請，下周四（7月3日）作免費公開講座，內容為如何透過經濟及空間與時間分析理論，幫助我們認識世界，以及進行投資創富，同場還邀得香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授，以及香港中文大學未來城市研究所副所長姚松炎教授，一起與參與者作互動交流。
交通改善 帶動新界樓價
令大家對時空分析的應用有一些基礎概念，可參考筆者為講座寫的簡短摘要：
人生活在地球上，人與地的關係至為密切，而地理學有關人地關係的研究，配合時間與空間的互動分析，對我們的生活、工作，以至投資，提供了重要的參考資訊！
例如，香港一直被形容為『地少人多』，這種人與地的關係，令到香港土地和房屋供應一直不容易大幅增加，也令港人的生活和工作空間狹逼，市區密度極高，樓價和租金高企，企業營商成本也被嚴重推高。然而，站在投資角度，只要香港經濟表現良好，投資香港物業便容易有好回報，包括物業升值和穩定的租金收入。
另一方面，新界與市區的交通改善，令以時間量度的交通（空間）距離出現了重大變化，為了改善生活，現居住在新界，可享有較大和較佳的生活空間，而往返市區所需時間大為縮短，令我們在選擇居所和工作地點，可較以往更具彈性，而新界與市區的樓價差距，也出現了重大變化，投資者如能好好把握，便能創富。
人地與時空分析 了解投資機會
又如從區域地理學角度出發，可研究為何將軍澳樓價長期跑輸大市，除區內供應龐大，也和該區環境、對外交通等有密切關係。如把將軍澳與屯門近年樓價比較，更是有趣，為何以往被視為偏遠的屯門樓價近年急飈，較近市區的將軍澳樓價卻大落後？
地理學其他一些研究範疇，比如城鎮化、環保，以至地質學，都與我們的生活息息相關，如近期高鐵工程延誤，便與建築工地為花崗岩石層大有關係，港人可能要為此多付天文數字的公帑。一直以來，解決問題也往往會提供新的工作崗位和投資機會，如內地『三中全會』倡議的新型城鎮化，會帶來哪些新的生活面貌和投資機會？內地空氣和水污染嚴重，是危也是機（商機）。」
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陸振球 明報記者
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