【明報專訊】萬科（2022）昨在香港掛牌，股價首天表現不俗，也令港人可直接投資這間原只在內地上市的龍頭發展商。萬科在香港上市，擬買入這家公司股票的香港人，也應多花工夫研究內地樓市最新情况；去年獲《華爾街日報》選為香港最佳分析師的星展唯高達證券研究部主管吳淑燕認為，內地樓市確已出現心理拐點，但隨着內地政府開始放寬樓市調控，加上主要城市的實質存貨量並不太高，她個人對內地樓市是slightly positive（審慎樂觀）。
早前國家統計局公布，多個內地城市包括上海的樓價在5月份出現按年下跌。對此，吳淑燕承認內地樓市已出現了心理拐點﹕「原打算買樓的人，因預期樓價會再跌，所以延後了置業的決定，一些人只願向發展商支付2萬至3萬元人民幣的訂金，如樓價續跌便可能不會完成交易，令到有關樓盤的發展商難以入帳。」
內房爆煲 說法太誇張
不過，吳淑燕指若認為內地樓市會出現極嚴重的供過於求，又或瀕臨爆煲，卻是誇張的說法。「一線城市的新盤存貨量，所需要的消化期確是由5至6個月，增至約8個月，但並不嚴重，更可說是仍存在供求不平衡的情况。」
至於二線和三線城市的存貨量，吳指不少分析過於粗糙，尤其是指三線城市一定是嚴重供過於求，只是主觀的印象而已。「其實一些三線城市的存貨量數字和銷售表現，較二線城市更好，好像天津的存貨量約要30個月消化期，杭州要18個月，成都也要10個多月，但甘肅的蘭州，存貨量只足夠8個月消化期，呼和浩特，也只要11個月。」
不少三線城市 非供過於求
吳又指出，「看看主力三線城市的內房商碧桂園（2007），銷售成績極好，便反映不是所有三線城市的樓市都不濟，根據星展的統計，10個有數據的二線城市，存貨量13至14個月便可消化。另外，全國今年以來的樓宇銷售，平均按年下跌7％，有數據的較大城市跌幅則為18％，由此推論，沒有數據的細城市，平均銷量的跌幅便肯定小於7％……一些人常以鄂爾多斯的鬼城來描術中國樓市，但來來去去便只得這個城市是真正的鬼城。」
她認為，與其以城市計算銷情和存貨量，不如以區域作計算單位更合適，如東北區確是有供過於求現象，但如華南區仍是需求強烈，除了東莞供應過多，其他如廣州、深圳和佛山，供應仍是不足。
經濟因素影響內房 甚於政策
吳又指出，「很多人將內地樓市不景歸咎於政府打壓政策造成，其實不然，如2008年及2011年樓市受壓，都是和經濟增長放緩有關。」她承認，內地經濟增長確難再如以前可維持GDP動輒按年升10％以上，但總理李克強已表態可保7.5％增長率，且內地房產可影響經濟增長的組成一成以上，政府斷不會令內地樓市失控下跌。
「近月內房商已減少動工，投地也不積極，如情况持續，會影響建造業等就業市場，遲一些就連家俬等行業亦會受到影響。當然，本屆政府也會堅持打貪，但最近一些地方政府主動放鬆打壓樓市政策，已不見中央政府立時出來叫停，便可知整個政府已知要將樓市穩定下來……我個人來說，對中國經濟和樓市，都是slightly positive。」
撰文﹕陸振球
攝影﹕陳淑安
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財經
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