交銀﹕港樓價看美實際利率

【明報專訊】對於聯儲局維持低利率政策對香港樓市的影響，交通銀行首席經濟及策略師羅家聰向本報指出，聯儲局所謂的低利率將「維持相當長時間」，其實只有1年左右，「不算太長」，市場一般預期明年中開始加息。他指出，聯儲局利率政策沒有變動，而息口對樓價的影響，兩者關係並非太清晰，例如2004至2006年間，聯儲局總共加息17次，其間樓價依然上漲。


他解釋，要看香港樓價變化，應以美國10年期債息扣除通脹計算出實際利率，再對照香港樓價按年變化，兩者不時呈反比。當美國債息在2012年見底回升，10年期債息升了兩年，通脹增長放緩令實際利率向上，香港樓價的按年升幅就跌了1至2年，目前樓價按年升幅接近零。


中大客席講師黃元山亦稱，市場一直預期聯儲局不會太早加息，今次聲明「沒有出乎意料」，跟市場預期一致，對香港樓市未必有太大影響。他認為，中國的經濟及貨幣政策走向，跟香港樓市的關係更密切。


黃元山﹕聲明屬預期之內

他又表示，之前香港樓市暢旺，原因之一是受到內地資金帶動，儘管目前內地的貨幣政策「緊中帶鬆」，但主調仍然偏緊，收緊信貸措施對香港有一定影響。反觀聯儲局逐步退市，貨幣政策「鬆中帶緊」，但仍有鬆動。他表示，聯儲局早已表明，失業率和通脹兩項加息指標，不足以決定加息時間表，例如當局之前以6.5%失業率為考慮加息的門檻，後來又說要衡量就業不足、薪酬升幅等才考慮是否加息。雖然近期通脹升了一點，但當局早已表明只要通脹不高於2.5%或長期通脹預期仍然受控，仍會保持超低利率，因此今次聲明仍符合市場預期。


明報記者