【明報專訊】樓價是否過高，是否有指標可以量度？國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民最近發表文章及演講，指一個較具參考的指標為採用樓價與租金比例與歷史水平作比較，發現不少國家的樓價與租金比例遠高於歷史水平，值得關注。
根據朱民的統計，新西蘭和加拿大的有關指標，高於其歷史水平接近八成，而雖然他沒有計算香港的數據，但早前《經濟學人》的統計，指香港的樓價與租金比例高於歷史水平約81％，可謂處於全球前列。
樓價難長期偏離收入太遠
朱民指出，「根據經濟理論，在長期內，房價、租金和收入應同步變動。如果房價和租金偏離得太遠，人們就會在買房和租房之間進行調整，最終使二者協調起來。同樣，從長期看，房價不能與人們的購房能力，也就是與人們的收入偏離太遠。因此，通常首先通過房價痕髐騍v來判斷房價是否偏離經濟基本面。 」
不過，他又補充說不能單以一個指標便說某個地區的樓價有泡沫或接近爆破，「對房價的判斷還需要補充資訊，例如，信貸增長、住戶負債、貸款人特徵，以及融資方法。」
筆者覺得，可將朱民的分析方法簡化為將住宅物業的租金回報率與歷史水平作比較，以香港現况而言，一般住宅租金回報約為2厘多至3厘左右，屬歷史偏低水平，而也如朱民所指，如同時考慮香港的樓宇借貸及融資，香港現時因按揭利率同樣偏低，便令住宅租金回報縱使偏低，但按揭息率低企，供樓負擔便也降低，市民在計算供樓抵還是租樓划算時，仍會覺得供樓相對輕鬆，未必覺得樓市存在泡沫。
低息環境 製造供樓輕鬆錯覺
不過，筆者想指出，如果息口向上而租金未能同步調升，那現時的租金回報便不足以支持現有的樓價水平。息口之外，住宅租金的升或跌，除了受供應多寡所左右，市民的就業和薪金水平，會是重要的決定因素。
不少人對樓市樂觀，乃是基於香港現時的失業率只有3.1％左右，屬歷史低水平，而今年公務員加薪幅度，將有4.71％至5.96％。不過，筆者覺得兩者屬滯後的經濟數據，香港勞動市場有兩個重要數據已在轉差，且更具領先指標性質。
一是香港的整體就業人數已出現數個月的回落，由最高位的376.48萬人，跌至372.48萬人，減少約5萬人（圖1），另一是招聘職位空缺，由數季前的80,165個，減至最新的72,382個，累減了約9％（圖2）。要知道，做生意的如果覺得前景差，最先會減少招聘人手，然後讓員工自然流失，最後才是裁員和減薪，所以招聘職位空缺和整體就業人數回落，可視為就業市場轉差的領先指標。
港就業與招聘人數齊跌
香港的零售業開始吹淡風，而自由行旅客增長放緩甚至減少，遲早會對香港經濟及各行各業構成不利影響，則香港的失業率也會有回升的壓力，而薪金增長亦可能會放緩，則住宅租金要進一步上升便也不容易。如此，樓價倘再上調，香港的租金回報率便會受壓，增加了樓市的泡沫成分。
說到內地旅客到港和消費數字減弱，除了因內地經濟增長放緩和打擊貪腐政策所造成，香港的「驅蝗」行動以至政府說要研究若削減兩成自由行旅客對香港的經濟影響，也起了一定作用。相對下，部分港人不歡迎自由行旅客，有趣的是，與中國因釣魚島鬧翻的日本，卻一於繼續努力爭取中國旅客到該國旅遊消費，以幫助振興日本的經濟；根據統計，日本去年吸引到的中國旅客，按年大增接近1.4倍，遠遠拋離其他國家旅客的增長幅度（圖3），與相港比較，反映日本人更理性，兩國可以一邊吵架，但錢一樣照搵！
日一邊與華吵架 一邊吸陸客
最近看到一宗有趣的內地樓市新聞，說是內地樓盤滯銷，在廣州某地產商位於金沙洲和增城等地的樓盤舉辦相親活動，以吸引看房的單身男女，如相親成功，不但有購房特別優惠，還可以參加婚房特賣，「邂逅愛人搶購巨惠婚房」，地產商將「房事」與「婚事」直接掛鈎。
其實，一個人的買樓行為，與追尋理想伴侶有相似地方。最近「鑽石媒人」MeiLing出了一本名為《道航》的新書，收錄了她所寫有關人生和擇偶智慧的文章，並邀請筆者寫序，遂撰文如下﹕
「不少人都夢想擁有Dream House，卻不是每一個人都能達成夢想，原因為何？
如不是出身富裕家庭，買樓便要先儲首期，如希望早日達成目標，便要努力學習和工作，以令收入增加，才可儲得足夠首期，先上車，然後換樓，一步一步接近目標，最終擁有和入住Dream House。
置業如找伴侶 多睇多做功課
過程中，努力學習和工作，便可能要放棄或減少玩樂和休閒的時間，儲首期也意味可能要減少或延後消費，而所謂一分耕耘，一分收穫，『天道酬勤』，因努力和不斷的追求而達到想，會是加倍的快樂。
追求理想的終身伴侶，應和夢想擁有Dream House相似，買樓要多睇樓，多做功課，就如人要擴闊社交網絡，增加結識異性機會，當遇上心儀對象，也要努力追求，同樣要努力學習和工作，提升個人質素和加強經濟基礎，自也令吸引異性的能力加強，如雙方在拍拖時已能一起奮鬥，更是夫復何求？
數月前因採訪工作主動認識了『鑽石媒人』Mei Ling，訪問過程中，自覺學到不少人生智慧，再看她已出版的著作，更是大開眼界，獲益良多。和Mei Ling交談，發覺置業也好，又或是追求理想伴侶，同樣是極具挑戰又容易走冤枉路，如不懂得處理，買樓有機會變成負資產，情路則變成崎嶇山路，徒然浪費美好的生命時光，美酒變成苦杯！」
明報記者 陸振球
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