【明報專訊】內地樓市交投急劇萎縮，而四月份內地百個城市綜合樓價更兩年來首度下跌，市場擔心一些內地發展商會出現資金壓力，甚至會有債務違約風險，從而衝擊內地以至香港的金融體系。信貸評級機構標準普爾亞太區企業評級資深董事符蓓日前在該公司舉辦的網絡研討會上指出，內地樓市和發展商確實出現資金緊張情况，估計會有更多的小型發展商出現違約。
標準普爾剛公布了一份名為《中國房地產觀察﹕艱難的經營環境將進一步令房地產商兩極分化》的研究報告，並為此舉行網絡研討會。標普資深董事符蓓指出，去年全國主要城市樓價升了11.5％，個別城市樓價升幅更超過20％，屬不可持續，加上政府推出政策打壓，不少買家認為樓市會調整，以至延後入市，令到內地樓市交投萎縮，樓價也回軟。
料今年樓價跌5%
符蓓稱，「原來不少內地發展商將今年售樓目標較去年再調升約兩成，而至今年四月底，獲評級的內房商賣樓大約達到全年目標的27％，資金回籠速度不夠快，估計下半會在訂價更靈活以進行促銷。基於此，標普估計下半年內地一手樓銷售會回復較快增長，預料全國樓價全年會下調約5％，銷售額則會按年升約10％。」
她又指出，內房商出現資金壓力，較重要原因是他們在買地擴張上仍相當激進，「獲評級的開發商，今年平均將合同銷售金額的38％高比例用於土地收購，就算銷售強勁，他們很多的債務增速超過套現增速，一旦銷售不達檟，便會面對現金和債務壓力！」
開發商境外發債不易
符蓓表示，現時銀行和債券融資，僅限於大型開發商和具較高知名度的企業，相對下，內地小型開發商的融資選擇便較狹窄，很多時要依賴影子銀行或透過信託貸款來吸納資金，但監管機構有意在這方面予以限制。「影子銀行產品的成本會增加，可獲性亦會削弱，如此便會威脅到市場資金的流動性。內地樓市現時的主要風險，在於按揭貸款發放的收緊，以及資金釋放延遲。」
她又指出，不少開發商選擇發債，但只有那些往績較好的才容易發債，比如中海外便輕易地透過發債獲得21億美元的資金。「不過，中國房地產市場低迷，加上美國退市，向外發債的步伐只能放緩，預料今年新發債券的票面利率會整體上升，雖仍較透過境內借款獲得資金的成本吸引。」符蓓認為，對一些銷售成績較佳的開發商，今年到期債券的再融資風險應可受控，但那些銷售疲弱的發展商，明年起便要面對較高的再融資風險。
大型開發商可趁機整合
總括而言，符蓓指內地開發商的經營狀况和融資環境，要面對較去年為高的挑戰性，但大型尤其是全國性的開發商，擁有的資源足以令其能抵禦市場回調的影響，並可趁機對行業進行整合。「根據我們今年4月進行調整評級，如花樣年（1777）及恒大（3333）出現展望下調，華潤置地（1109）及佳兆業（1638）則向上調，而整體則多數為評級展望『穩定』。我們較擔心會有較多的小型，尤其未有評級的開發商出現債務違約。」
明報記者
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