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【明報專訊】港府消息早前曾向《明報》獨家披露，自2012年底推出辣招至今，一手「實質樓價」已回落兩至三成；本報近日專訪4名業界人士和學者，他們均認為在「政策市」人為干擾市場下，樓市轉角之勢已確定，預料樓價至年底前將再下挫5％至10％，發展商下半年仍會沿用變相劈價方式散貨；惟由於實際按息仍處低位，加上新供應不足，對樓價仍起支撐作用，除非出現如金融風暴、金融海嘯等突發性大型「經濟災難」，否則樓價大瀉機會不大。不過，有學者指出，隨着美國退市兼明年有機會進入加息期，加上新供應陸續登場，明年樓市會進一步受壓。
GDP與成交非必然掛鈎
綜合分析員卓百德和王震宇，以及學者潘永祥和許智文的意見，他們均認為樓市轉角之勢不可逆轉，料樓價到年底時會再有一成或以內跌幅；雖然本港經濟基調維持良好，但「政策市」已對樓市帶來實質打擊。
政府統計署資料顯示，香港過去3年本地生產總值（GDP）增長均低於5％，但同期實際按息（以最優惠利率P按計），皆只是兩厘多；土地註冊署資料顯示，2011年至2013年間，一手私樓買賣註冊宗數，每年介乎9900餘至1.2萬餘宗，雖屬極低水平，但均高於同年一手落成量，反映GDP放緩與成交表現並非必然掛鈎。
政府辣招 逼發展商鬥快去貨
至於反映二手樓價的中原城市領先指數CCL顯示，2003年、2008年相繼爆發SARS疫潮、金融海嘯等突發性大事件，雖令CCL指數和樓價插水，但當年一手買賣註冊宗數仍比同年落成量為高；特別是2003年，當年錄得的一手買賣註冊達2.73萬宗，比去年全年僅得9986宗高逾1.7倍。
反觀現時情况，卓百德、王震宇均直指，受「政策市」和各項辣招稅項影響，加上去年4月一手住宅銷售條例實施，令一手成交嚴重萎縮，而發展商為鬥快去貨，從而令到樓價受壓，而二手物業客源「被攤薄」，也令二手樓價跌勢更急。
另各大發展商未來4個月會全力開盤「追數」，以彌補去年減少賣樓的失地，估計一手市場經過一輪衝剌後，樓價到年底會出現「短期性見底」。不過，他們認為息口低，以及市民剛性需求，即使未來每年有2萬至3萬伙新單位應市，市場仍具接力。
倘息口上調 明年樓價跌幅更慘
事實上，由於2002年至2010年中，政府以勾地機制賣地，令過去數年新盤落成量長期處低位，故即使過去3、4年（即2010年底首推額外印花稅SSD辣招起），樓市受政策影響，但全年一手成交仍較落成量高。
不過，由2010年中起，政府重新主動賣地，資料顯示過去3年多已售出107幅地皮（官地、市建局及鐵路項目），相信在大量新供應陸續出籠下，對樓價構成一定壓力，兩位學者潘永祥及許智文均預期，若加上明年息口掉頭向上，明年樓價跌幅將更慘重。
（樓市轉角系列4）
明報記者 林可為 麥穎 李宛婷 林尚民
GDP與成交非必然掛鈎
綜合分析員卓百德和王震宇，以及學者潘永祥和許智文的意見，他們均認為樓市轉角之勢不可逆轉，料樓價到年底時會再有一成或以內跌幅；雖然本港經濟基調維持良好，但「政策市」已對樓市帶來實質打擊。
政府統計署資料顯示，香港過去3年本地生產總值（GDP）增長均低於5％，但同期實際按息（以最優惠利率P按計），皆只是兩厘多；土地註冊署資料顯示，2011年至2013年間，一手私樓買賣註冊宗數，每年介乎9900餘至1.2萬餘宗，雖屬極低水平，但均高於同年一手落成量，反映GDP放緩與成交表現並非必然掛鈎。
政府辣招 逼發展商鬥快去貨
至於反映二手樓價的中原城市領先指數CCL顯示，2003年、2008年相繼爆發SARS疫潮、金融海嘯等突發性大事件，雖令CCL指數和樓價插水，但當年一手買賣註冊宗數仍比同年落成量為高；特別是2003年，當年錄得的一手買賣註冊達2.73萬宗，比去年全年僅得9986宗高逾1.7倍。
反觀現時情况，卓百德、王震宇均直指，受「政策市」和各項辣招稅項影響，加上去年4月一手住宅銷售條例實施，令一手成交嚴重萎縮，而發展商為鬥快去貨，從而令到樓價受壓，而二手物業客源「被攤薄」，也令二手樓價跌勢更急。
另各大發展商未來4個月會全力開盤「追數」，以彌補去年減少賣樓的失地，估計一手市場經過一輪衝剌後，樓價到年底會出現「短期性見底」。不過，他們認為息口低，以及市民剛性需求，即使未來每年有2萬至3萬伙新單位應市，市場仍具接力。
倘息口上調 明年樓價跌幅更慘
事實上，由於2002年至2010年中，政府以勾地機制賣地，令過去數年新盤落成量長期處低位，故即使過去3、4年（即2010年底首推額外印花稅SSD辣招起），樓市受政策影響，但全年一手成交仍較落成量高。
不過，由2010年中起，政府重新主動賣地，資料顯示過去3年多已售出107幅地皮（官地、市建局及鐵路項目），相信在大量新供應陸續出籠下，對樓價構成一定壓力，兩位學者潘永祥及許智文均預期，若加上明年息口掉頭向上，明年樓價跌幅將更慘重。
（樓市轉角系列4）
明報記者 林可為 麥穎 李宛婷 林尚民
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