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【明報專訊】1990年加入地產代理行業，歷任中原地產新界區高層，然後轉投利嘉閣做九龍區董事的伍洽強，於3年前未夠50歲便已搵夠退休，移民美國。伍洽強除了在2009年率先在三藩市購入自住物業，在正式移民前後再趁低吸納6個物業收租，現時以購入價計該批物業租金回率達8厘至9厘，租金收入足夠優悠生活有餘，他向朋友表示﹕「擁有的7個收租物業，猶如開了一家7人公司，7個伙計幫我搵錢！」
伍洽強接受越洋長途電話訪問，他指當初移民美國，想到以後難在當地打工，又想有穩定收入，便買入多個住宅物業收租。「其實一早已計劃移民美國，所以2009年已在三藩市購入一間2050方呎的4房3套洋房自住，當時金融海嘯剛過，樓價低迷，作價僅48萬美元，現時估值已達62萬美元。」
之後，伍洽強再在2010年以120萬美元買入加州Castro Valley四間相連排房，每間面積約1200方呎，都是3房1套房物業，物業現時估值升至約180萬美元，每月合共收租7450美元。之後他又在2012年加碼，再在San Leandro區以38萬美元購入兩幢相連洋房，每間面積各約900方呎，都是2房1廁物業，現估值約56萬美元，租予朋友，每月收租2800美元。伍在加州購入的物業，普遍已升值三成以上。
加州撤租管 收租變吸引
他指以前加州不少地區有租務管制，業主每年只能加租最多2.5％，若租客是老弱或傷殘，任憑租金如何偏低，業主也不能收回物業租予別人，限制了租金和樓價升幅。「不過，加州其後通過艾利斯法案（Ellis Act），容許業主若是自住或翻新物業，可以收回已租出物業，令租管變相被撤銷，近年有不少大陸人便是先購入物業，然後收回再翻新，再以高價轉售，從而谷起樓價。」
美財務透明度高 易避開租霸
在美國，除非是出售自住物業並在3個月買入新自住物業換樓，否則會視作投資物業，賺了的錢在不同地區，會被徵收10％至25％的稅項不等。但伍洽強指出，「聰明的投資者會有辦法，比方說用20萬美元買入一間物業，然後以30萬美元售出，理論上升值的10萬美元要打稅。但買入物業進行翻新，若花了5萬美元裝修，這筆費用是可以扣稅的，一些投資者更會藉種種方法，將裝修費報大至8萬美元，那最終便只有2萬美元要打稅。」
那在美國買樓收租，會否擔心遇上租霸？「在美國，代理會提供租客的詳盡報告，美國人會跟隨擁有的社會保障戶口密碼而被評分，評分包括其職業、收入和欠債，若其評分低於50，將連信用卡也申請不到，業主取得報告評分，便可知道租客是否可信。」美國樓價已從低位回升不少，現在還值得在當地投資買樓嗎？伍洽強承認，投資美國物業的最佳時機已過，盤源也已大減，如有心在當地買樓，要有耐性的等候筍盤，最重要是做足功課，不要心急。
投資美國物業 最佳時機已過
「其實，當初若不售出香港的物業，套現買美國樓，可能賺得更多。我售出的最後一層九龍站凱旋門單位，當時成交價為650萬元，現應已升值至1200萬元；不過，當了美國公民後會被全球徵稅，在香港的租金收入或買賣樓所得，也要在美國繳稅，為免麻煩，當初還是沽清所有香港的物業。」
明報記者 陸振球
伍洽強接受越洋長途電話訪問，他指當初移民美國，想到以後難在當地打工，又想有穩定收入，便買入多個住宅物業收租。「其實一早已計劃移民美國，所以2009年已在三藩市購入一間2050方呎的4房3套洋房自住，當時金融海嘯剛過，樓價低迷，作價僅48萬美元，現時估值已達62萬美元。」
之後，伍洽強再在2010年以120萬美元買入加州Castro Valley四間相連排房，每間面積約1200方呎，都是3房1套房物業，物業現時估值升至約180萬美元，每月合共收租7450美元。之後他又在2012年加碼，再在San Leandro區以38萬美元購入兩幢相連洋房，每間面積各約900方呎，都是2房1廁物業，現估值約56萬美元，租予朋友，每月收租2800美元。伍在加州購入的物業，普遍已升值三成以上。
加州撤租管 收租變吸引
他指以前加州不少地區有租務管制，業主每年只能加租最多2.5％，若租客是老弱或傷殘，任憑租金如何偏低，業主也不能收回物業租予別人，限制了租金和樓價升幅。「不過，加州其後通過艾利斯法案（Ellis Act），容許業主若是自住或翻新物業，可以收回已租出物業，令租管變相被撤銷，近年有不少大陸人便是先購入物業，然後收回再翻新，再以高價轉售，從而谷起樓價。」
美財務透明度高 易避開租霸
在美國，除非是出售自住物業並在3個月買入新自住物業換樓，否則會視作投資物業，賺了的錢在不同地區，會被徵收10％至25％的稅項不等。但伍洽強指出，「聰明的投資者會有辦法，比方說用20萬美元買入一間物業，然後以30萬美元售出，理論上升值的10萬美元要打稅。但買入物業進行翻新，若花了5萬美元裝修，這筆費用是可以扣稅的，一些投資者更會藉種種方法，將裝修費報大至8萬美元，那最終便只有2萬美元要打稅。」
那在美國買樓收租，會否擔心遇上租霸？「在美國，代理會提供租客的詳盡報告，美國人會跟隨擁有的社會保障戶口密碼而被評分，評分包括其職業、收入和欠債，若其評分低於50，將連信用卡也申請不到，業主取得報告評分，便可知道租客是否可信。」美國樓價已從低位回升不少，現在還值得在當地投資買樓嗎？伍洽強承認，投資美國物業的最佳時機已過，盤源也已大減，如有心在當地買樓，要有耐性的等候筍盤，最重要是做足功課，不要心急。
投資美國物業 最佳時機已過
「其實，當初若不售出香港的物業，套現買美國樓，可能賺得更多。我售出的最後一層九龍站凱旋門單位，當時成交價為650萬元，現應已升值至1200萬元；不過，當了美國公民後會被全球徵稅，在香港的租金收入或買賣樓所得，也要在美國繳稅，為免麻煩，當初還是沽清所有香港的物業。」
明報記者 陸振球
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