DSD減辣利換樓客 樓市下行趨勢未變

【明報專訊】政府宣布雙倍印花稅（DSD）兩項微調措施，包括放寬換樓期限、連同住宅一併購買的一個車位可獲豁免DSD，這兩個舉措都是技術性調整，並未偏離需求管理的精神；隨着供應逐漸增加、利率必將上升等因素，市民對樓價只升不跌的預期，已有轉變，即使措施對換樓的業主有利，或許會增加一點成交量，不過，對整體大市預料不會帶來根本改變。職是之故，市民若要換樓或置業，仍應衆端參觀，毋急毋躁；政府要理順樓市，仍然得循增加供應着手，只要供求基本平衡，屆時需求管理措施自然可以功成身退。


放寬期間有利換樓

惟應不至買賣大增

印花稅條例草案在審議過程中，不少意見認為DSD為換樓業主設定的6個月換樓期限，對業主構成壓力，打擊換樓意欲，因為按原來安排，換樓業主「先買後賣」，若接近6個月限期仍未售出原住單位，業主為免繳付DSD，可能要被迫減價賣樓，因而要求政府放寬有關規定。財經事務及庫務局長陳家強宣布的放寬措施，是6個月換樓期限，由原來簽署臨時買賣合約起計，改為簽署售賣轉讓契的日期起計；按照新安排，若換購二手樓，業主較原來多了30至40多日處理，至於換購一手新樓，視樓花落成日期，可供業主的迴旋空間就更大了。


新規定明顯增加了業主換樓的彈性，特別是對打算換購一手樓的業主，有更多時間部署，有意見認為會增加業主的換樓意欲，因此，認為政府給DSD「減辣」，逾萬個可推售樓花單位得以鬆綁，使發展商受惠，云云。客觀上，若放寬換樓期限而觸發換樓客大增，可能會出現這樣的效果，同樣地，也可以推論政府藉此增加樓市交投，變相托市。不過，政府宣布DSD減辣，我們認為不宜賦予太多意義，政府在換樓期限稍為讓步，只為爭取審議逾年的條例草案在本立法年度通過而已。


事實上，政府仍然堅持徵收DSD，微調只是讓換樓業主有更多時間處理，而樓市下行趨勢顯現，若認為因此會激發大批業主換樓，按樓市寧買當頭起、莫買當頭跌的民間智慧，出現蜂擁入市的可能不大；同樣地，若認為政府藉此托市，也可能捉錯用神，因為此舉不大可能釋放大量購買力，政府堅持徵收DSD，原本就是需求管理的其中一部分，現在的修訂不關乎治理樓市的原則方向。


陳家強在立法會介紹，去年2月推出DSD後，數據顯示樓市冷卻，成交減少，售價呈現橫行，樓價平均每月升幅由去年首兩個月的2.7%，減至去年3月至今年3月的0.1%；租金每月升幅亦由去年首兩個月的0.4%，減至去年3月至今年3月的0.1%。可見政府以DSD應對樓市過熱，已見成效。不過，除了DSD微調，近期特首梁振英已宣布「港人港地」擱置，待有需要時再推出，這種情况，難免使人猜測是否因為樓市低迷，政府放寬政策以激活市場；DSD減辣消息傳出之後，地產股都顯著上升，反映市場對政府取態的解讀和憧憬。


樓市下行基調既現

市民置業毋急毋躁

就此，陳家強強調DSD只是技術性修訂，不代表政府在現行需求管理措施上有任何鬆懈，亦不希望市民或市場人士揣測或懷疑政府在這方面的決心；他重申政府有決心維持現行政策、市場穩定和市場健康發展。事實上，本港樓市雖然靜下來，但是導致過去幾年樓價狂飈的一些因素，仍然存在，例如美國經濟數據時好時壞，超低息環境預期仍要維持一段較長時間，另外，本港樓宇供應未完全補回數年來的缺口，供應仍然偏緊，因此，政府有必要維持需求管理措施，以防情勢逆轉。


需求管理措施陸續施行以來，樓市熱熾炒風收斂，成交明顯減少，二手業主開始接受現實，願意減價出售物業，不過，一手樓單價未見調低，發展商只願意以優惠、回贈等方式變相減價，招徠吸引置業人士。現在的情况是樓市已經轉角，不過在樓價仍然未確切反映出來。因此，期望置業安居的市民，仍應保持耐性，靜心觀察和仔細比對，待樓市回到較合理的水平才圓置業夢。


需求管理只是非常時期採取的非常措施，一旦事態回復常態，非常措施就要退市，事實上，若市况已經毋須需求管理，非常措施卻依然綁緊樓市，政府未適時調整政策，也絕不恰當。至於政府，仍然要堅持打造一個穩定健康樓市的目標，勿受市况好壞影響，都要堅持從供應入手，理順供求失衡，開拓更多土地，由政府控制和主導土地供應，才是長遠地解決樓市暴升暴跌的不二法門。


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