內地樓市過熱 內房內銀股勿碰

【明報專訊】上周本欄撞着佛誕假期小休。兩星期以來，投資市場格局沒有大變：對於港股，中國經濟放緩是主調，滬港通不過是為春江鴨散貨，新經濟炒爆，資金回歸舊經濟股；匯市方面，歐央行終於成功打擊歐羅匯率，有跟我facebook網頁（www.facebook.com/buytillsuspension)於1.395開倉沽歐羅的讀者應有不錯的回報。


港股格局不變，不代表這兩個星期內沒有大事發生。事實上，這兩周公布的一些數據，印證了我對一些資產價格見頂的看法。


在佛誕假期，收到已在深圳落地生根的老朋友電話，互訴30多歲人「仔細老婆嫩」所面對的壓力，老友隱約流露，這幾年最大的成就便是買了幾層大陸樓，現在人生面對最大壓力，就是努力賺錢供樓。


如果各位大陸有親戚朋友的，每個人都會跟你說，必賺方程式就是買樓。我不是說，凡是群眾去做，對着幹就有前途。不過，大陸樓市過熱，是有客觀因素支持的。許多人說，大陸人太多，樓價跌不下去。其實以人口密度計，大陸人口密度約為日本的2.5倍，但人均收入，卻只有日本的六分之一。當然，中國是一個高速增長的國家，可以看為「增長股」，樓市相對日本可以存在一些溢價，但現時溢價之高，仍是令人咋舌。


三四線城市樓市勢拖累大城市

在發達國家例如英國，樓市值錢的，就只集中在倫敦；日本就只有東京，大阪勉強「掹車邊」。其他城市的土地價錢，實在平過「地底泥」（相對香港樓價之高而言）。皆因經濟死寂，土地的回報少，每年還要付地稅、遺產稅、空置稅等，擁有土地根本是負累。


以中國人口是日本的10倍計，能承受超高樓價的大型城市，頂多十個。其他三四線城市，樓價不可能大幅拋離其他國家的同類型樓市，還要計算中國的人均收入仍是別國的六分之一。目前大陸三四線城市的樓價，動輒500元人民幣一呎，聽來不高，1000呎的單位不過50萬元。可是，最近我有朋友在日本的三四線城市買了一套獨立屋，不過是150萬日元。你沒聽錯，面積千多呎的獨立屋，只是港幣12萬元！


因此，目前大陸面對的問題，絕對不是一線城市北京上海樓市房價過高的問題，而是三四線城市樓市崩潰所衍生地方政府和內房破產、內銀壞帳的問題。而且像美國次按危機，大城市樓價總會受三四線城市所拖累，內房和內銀股千萬別碰。


貪官借港澳走資 濠賭增長難續

還有，黃金周來港自由行數目歷史性下跌，和濠賭股遭洗倉反映一個事實：去年澳門博彩業收益急速增長，有人認為中央口說打貪，卻阻不了黑錢經澳門出境，以為濠賭股增長能持續高速增長。


我的看法是，內地貪官知道習總打貪是來真的，過去一年慌忙把錢經澳門（賭場）和香港（樓市、股市、金舖）調出國外，以免「蘇州過後無艇搭」。別忘記，超新星爆炸前的一刻，是最燦爛耀眼的。


獨立股評人

獅子山學會行政總監

[王弼 獅觀點]