【明報專訊】上周五港股回升，恒指及國指分別升126點及22點，後者明顯較弱，反彈的多屬跌幅甚深的動力股，但無論大市還是個股，成交多數不配合升勢。或許因為內地休市，但在道指創新高下，中港股市還是異常低迷，完全看不到資金由強勢市場轉炒落後。中國指數研究院最新數據，顯示4月份中國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米11013元（人民幣•下同），按月僅上漲0.10%，當中更有45個城市較3月份下跌。樓市是中國經濟及銀行體系的根基，但近期中外均有聲音認為樓價跌50%，對經濟以至呆壞帳的影響卻微乎其微。若這亦是中央的看法，問題就大了。
美國首季經濟增長0.1%，但主要受到天氣影響，近期經濟數字明顯正常化，由就業、製造業，以至消費信貸均欣欣向榮，新增職位更多達28.8萬份，失業率降至6.3%。上周道指破頂，歐洲股市走勢亦上佳，但動力卻又不強，一來與估值偏高有關，企業盈利能受惠經濟加速多少亦有待觀察；二來聯儲局退市，雖然從2年期國債息率看不到明年會大幅收緊，但每月有沒有額外100億美元的流動性，對股市不可能無分別，高處未必不勝寒，但更上一層樓難度就極高。
樓市原地踏步 開發商過分進取
內地樓市經過連續23個月上升後出現疲態，百城按月升幅僅為0.1%，基本上原地踏步，近半城市樓價更按月下跌，15個城市庫存創下歷史新高，數字確認樓市正加速進入下跌周期。供過於求扭轉樓價預期，成交低迷兼開發商看錯市，導致資金鏈由寬鬆一下子變成緊張，風險上升迫使內銀股銳意放緩擴張步，內地金融風險正在高速上升。
經過去年的銷售狂潮，不少開發商均有點亢奮，業務發展異常進取。據申銀萬國統計，內地上市的126家房企，首季負債及存貨分別合計達2.31萬億元及2.01萬億元，按年升25.07%及26.17%，積壓資金達4.3萬億元，同時首季又斥資逾萬億元買地。將這種情况放在股市之上，就是開發商都是07年的AH股散戶，大家都在32000點時衝入市場！結果？據廣發證券統計，一線城市至今成交同比下降31%，二線城市同比下降28%。
筆者印象中，內地以往曾進行壓力測試，結果是樓價跌50%亦不會衝擊金融體系，最近這一說法再被翻炒。主要理據是，在於首套房貸首付達20、30%，二套房更達70%，銀行未償還按揭貸款餘額佔樓價僅約50%，業主多數自用放棄機會微。真正危險的是開發商貸款，但僅佔銀行貸款總額約6.5%，就算虧掉一半，銀行也不會有問題。
打擊銀行放貸意欲 流動性壓力更大
可是實際情况並非像加減法般簡單。大家看內銀股首季業績，多着重於淨息差、呆壞帳、盈利增長等，但其實貸款增長僅介乎1.33%至逾7%，這絕非貸存比、資本金不足，純因內銀看到風險，三、四線城市基本上已停貸，一、二線亦拖得就拖。要注意的是，首季樓市其實已不算差，至少官方數字的樓價是穩中微升，若數月後全國樓價均出現下跌，銀行在判斷抵押品價值時肯定會加倍審慎，屆時按揭更難批出，開發商資金更難回籠，大量庫存會否以割喉式劈價賣出，拖冧全國樓市？就算並非只有賣家沒有買家，抵押品減值兼槓桿收縮，亦會降低貨幣流轉速率和乘數效應。
簡單一點說，就是安全資產不再安全，這跟2008年美國銀行業持有大量毒資產，有異曲同工之妙。或許大銀行情况較佳，但一眾依靠同業資產「搵食」、位處二線或以下地區的農商行、城商行等，捱得過嗎？
[江宗仁 還看今朝]
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