香港樓價已見底

【明報專訊】雖然需求過去10年大升，但落成量卻從2004年的約27,000個，下降至今明兩年預計（政府預測）的平均15,000個。筆者羅列了那麼多數據，是希望讀者認清港樓的供需面，別太過看重「息口」、「收水」等貨幣因素。


供需仍失衡 加息難阻樓價彈

更極端的是，筆者甚至聽過一位專業的基金經理竟然將樓市解讀為純粹的「貨幣現象」（該人士未婚），而忽視樓的本質——住。讀者不要誤會筆者漠視樓的投資需求面，而是筆者認為樓市的需求構成（Demand Mix）有巨大的轉變，即投資需求比例與以往，尤其是跟1990年代相比已降低不少。主因當然是政府自2009年開始的收緊措施打擊投資需求，尤其是短線投資客已幾乎絕迹住宅市場。


另一個原因是，1997至2003年的慘痛經歷仍然對部分中年人士留下難以磨滅的傷痕，相信要到下一代這個影響才會消失。另一方面，「中國因素」正以剛需的形式改變港樓的需求面，而且增長速度超快，以現時香港接近歷史新低的空置率來說，所帶來的邊際影響是很大的。


中原指數上月或見底

至於短期樓價走勢，有一直跟蹤本欄的讀者或會記得，上述標題上一次出現已是兩年前2012年3月6日的，《樓價已見底 強力反彈合理》了（時間過得真快啊！）。對！筆者這次又拍枱抄底了！當時寫到「筆者大擔估計，香港樓價（以中原城市領先指數CCL作為標準）已於上月見底」，結果CCL其實早於2012年1月8日最低見94.2。根據筆者的「成交領先樓價」觀察（兩年前已詳述），二手成交很大機會已於去年10月見底，而CCL則或已於上月見底最低見117.2，即從2013年3月的高位123.7只跌了5%！


好出奇咩？上一次講到冇得救的歐債危機高（2011年6月）低（2012年1月）位其實都係跌了7%！再上一次美國次按危機高（2008年3月）低（2008年12月）位跌幅則為23%（見表）。即是說跌幅及升幅一次比一次小，但仍維持大漲小回、一浪高於一浪的的局面。


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