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【明報專訊】美國新任聯儲局主席耶倫初試啼聲，在主持上任後首個議息會議後的發布會上，即放棄前任主席伯南克的失業率6.5%的加息門檻，更表示預期今年秋季量化寬鬆結束後6個月，即最快明年春季加息。這一立場與伯南克的「2016年加息」大相逕庭，7年長的低息周期已到尾聲，取而代之的是加息周期的重臨。
耶倫初試啼聲
即改加息門檻
美國經歷了金融海嘯的接近10%失業高峰期，之後在經濟基調微見好轉之下，拾級掉頭向下。伯南克在任時，更以失業率為加息「量化」門檻之一，從近期的態勢來看，以所謂6.5%失業率為指標之說看似不切實際，當局最近把今年底的失業率預期降至6.1％至6.3%，也就是說，倘仍然堅持伯南克的指標，今年底就得加息。耶倫放棄6.5%的門檻，改以勞動巿場狀况、通脹壓力等「一籃子」因素為參考，然而無法改變的大勢仍是加息不可免。
從1980年代中的聯邦基金利率高見12厘以來，美息如今隨時會來到第5個周期的上升階段，從2006年美息見頂以至在2008年掉頭向下，及到2009年至今都處於0.25厘的低息年代，這一過程接近7年，是30年來維時最長的低息期，加息壓力重來，並不突然。事實上，聯儲局官員對利率的走勢，也出現口風漸變，去年12月聯儲局官員對今年12月的利率水平中位數預測是0.75厘，如今則修訂為1厘；對2016年底利率水平中位數預測也由1.75厘調升至2.25厘，美元走勢轉強並非無因。
由於港元與美元掛鈎，港息在未來的加息周期緊隨美息上升已是必然。上周三耶倫講話之後，提早加息已成定局，息口上升令按揭成本增加，買樓意欲勢因此而受挫，本港地產股先受影響，周四在股巿的表現已見端倪。個別新推出樓盤，更出現低於巿價兩成的罕有情况，雖然目前仍難斷言發展商是看淡後巿的出貨套現動作，抑或純粹是銷售策略，然而巿區新盤實價低於同區二手盤，加上耶倫的加息宣言，客觀上提醒有意置業人士，或可能是轉角巿的先聲。
港新盤開價低兩成
提防轉角巿先兆
另外兩個值得留意的信號是地皮出現流標情况，以及二手巿場業主調低價格而成交增加。天水圍天榮站及大埔白石角地皮先後流標，儘管兩者可能涉及建築成本高和地皮本身因素，但發展商不看好後巿，裹足不前則是事實。至於二手巿場，業主在發展商取態保守，以及有價無巿的現實下終於向現實低頭，正正說明未來巿况走向的指標。
儘管美國目前不可能出現1980年代因為高通脹而促發的超高聯邦利率，聯儲局專家對長期利率水平的估計為4厘，然而這不過是目前經濟基調下的評估，一旦出現變化，4厘的估計便會成為泡影。根據香港金管局去年底的平均供款與入息比率為35％，這一數字與「不得佔收入一半」的戒律看似有一段距離，但必須注意，這是美息低至0.25厘的情况下數字，倘若美息「溫和地」朝着聯儲局4厘的長期利率水平走去，這一變化亦足以令供樓壓力大增。
美國加息更會導致資金外流的誘因增加，金管局亦承認「有很多機會」影響新興巿場的資金流向，香港是自由港，資金可以瞬間掩至，亦可以一夜之間流出，當久經戰陣的地產發展商也轉趨保守，在美息將升未升的當下，傳統智慧裏的「持盈保泰」是穩健理財的不二法門。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
耶倫初試啼聲
即改加息門檻
美國經歷了金融海嘯的接近10%失業高峰期，之後在經濟基調微見好轉之下，拾級掉頭向下。伯南克在任時，更以失業率為加息「量化」門檻之一，從近期的態勢來看，以所謂6.5%失業率為指標之說看似不切實際，當局最近把今年底的失業率預期降至6.1％至6.3%，也就是說，倘仍然堅持伯南克的指標，今年底就得加息。耶倫放棄6.5%的門檻，改以勞動巿場狀况、通脹壓力等「一籃子」因素為參考，然而無法改變的大勢仍是加息不可免。
從1980年代中的聯邦基金利率高見12厘以來，美息如今隨時會來到第5個周期的上升階段，從2006年美息見頂以至在2008年掉頭向下，及到2009年至今都處於0.25厘的低息年代，這一過程接近7年，是30年來維時最長的低息期，加息壓力重來，並不突然。事實上，聯儲局官員對利率的走勢，也出現口風漸變，去年12月聯儲局官員對今年12月的利率水平中位數預測是0.75厘，如今則修訂為1厘；對2016年底利率水平中位數預測也由1.75厘調升至2.25厘，美元走勢轉強並非無因。
由於港元與美元掛鈎，港息在未來的加息周期緊隨美息上升已是必然。上周三耶倫講話之後，提早加息已成定局，息口上升令按揭成本增加，買樓意欲勢因此而受挫，本港地產股先受影響，周四在股巿的表現已見端倪。個別新推出樓盤，更出現低於巿價兩成的罕有情况，雖然目前仍難斷言發展商是看淡後巿的出貨套現動作，抑或純粹是銷售策略，然而巿區新盤實價低於同區二手盤，加上耶倫的加息宣言，客觀上提醒有意置業人士，或可能是轉角巿的先聲。
港新盤開價低兩成
提防轉角巿先兆
另外兩個值得留意的信號是地皮出現流標情况，以及二手巿場業主調低價格而成交增加。天水圍天榮站及大埔白石角地皮先後流標，儘管兩者可能涉及建築成本高和地皮本身因素，但發展商不看好後巿，裹足不前則是事實。至於二手巿場，業主在發展商取態保守，以及有價無巿的現實下終於向現實低頭，正正說明未來巿况走向的指標。
儘管美國目前不可能出現1980年代因為高通脹而促發的超高聯邦利率，聯儲局專家對長期利率水平的估計為4厘，然而這不過是目前經濟基調下的評估，一旦出現變化，4厘的估計便會成為泡影。根據香港金管局去年底的平均供款與入息比率為35％，這一數字與「不得佔收入一半」的戒律看似有一段距離，但必須注意，這是美息低至0.25厘的情况下數字，倘若美息「溫和地」朝着聯儲局4厘的長期利率水平走去，這一變化亦足以令供樓壓力大增。
美國加息更會導致資金外流的誘因增加，金管局亦承認「有很多機會」影響新興巿場的資金流向，香港是自由港，資金可以瞬間掩至，亦可以一夜之間流出，當久經戰陣的地產發展商也轉趨保守，在美息將升未升的當下，傳統智慧裏的「持盈保泰」是穩健理財的不二法門。
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