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【明報專訊】早前天水圍天榮站兩度流標，已令市場嘩然，本周白石角一幅臨海豪宅地也流標收場，為樓市再響警號。當然，也有人說相繼有地皮流標，會令未來樓宇供應變得緊絀，未必利淡樓市，但若此一說法成立，豈不是說發展商若高價搶地，反而利淡樓市？
白石角地皮共有7個發展商入標，而市傳每呎樓面最高出價只約4000元，較原來市場估值每呎樓面地價可達5000至7000元有明顯差距，有一種解釋，乃是因同區未來供應偏多，加上建築成本猛漲，發展商才不得不壓低地價，而政府又怕被人指摘賤價賣地，遂令地皮最終要流標。
建築成本高 蠶食發展商利潤
筆者認為，建築成本不斷上升，固然會蠶食發展商的獲利空間，因此令到他們買地時變得審慎，卻也反映一個事實，發展商沒有本事將所有成本轉嫁給消費者，亦即是說，他們投地出價審慎，一定程度反映其認為樓價極可能已封頂！
可以說，在香港發展地產，愈來愈不容易，一來樓價可能已封頂甚至有回落風險；二來建築成本日漲；三來地價總不可以跌至零甚至負數，則其經營所面對的風險便也愈來愈大，這亦解釋了為何整體樓價較高峰期只回落了數個百分點，但不少地產股的股價卻已較高峰期跌了三至四成，甚至更多。
不過，凡物皆有「價」，現時不少地產股的股價，較公司擁有的資產值出現三至四成，甚至有五成以上的折讓，可說已反映樓價可能大跌的風險，即就算樓價真的會跌四至五成，買入的股票，也只是等同其資產值而已。
四叔邊賣樓邊增持恒基
昨天新世界宣布（0017），以大折讓價3供1供股，藉此可以高溢價私有化新世界中國（0917），便可反映大股東鄭氏家族，認為新世界中國股價遠低於其內部價值，因此願意以高溢價私有化，同時若新世界供股反應不理想，大股東便可趁勢增持新世界。筆者認為，有關行動，其實可反映不少地產股，較買「磚頭」更值博，此亦可以解釋「四叔」李兆基，為何不斷賣樓之餘，近年一直增持自己公司恒基（0012）的股票。
換一個角度想想，現在跌幅也有限，買大折讓的地產股，縱仍有下跌的空間，但如樓價不跌反升，這些大折讓的地產股，要升兩至三成或更多，似乎並不困難。因此，筆者一些早前趁高位賣了樓套現的朋友，也已買入一些地產股做「對冲」，以防樓價出乎意外的不跌反升。
白石角地流標 樓市再響警號
前述白石角地皮流標，為樓市再響警號，而筆者早前出席由Rountable Table等合作舉辦的一場有關預算案研討會，講者之一智經研究中心代表兼華置（0127）執行董事劉鳴煒指出，有人批評批預算案就經濟及政府收入預測往往不準，並傾向過於保守，他就認為就算是投行，也難以就經濟及業績作準確預測，而正正因測不準，政府理財審慎並就開支設限，履行「量入為出」，便屬可以理解。
劉鳴煒說，政府「使大咗」，便有加稅壓力，但如向商業機構加重稅，便可能出現撤資危機，所以一般情况下，大多國家都是個人收入或薪俸稅遠高於公司利得稅，這樣便會「羊毛出在羊身上」，加稅只會苦了百姓。
同場講者香港亞太研究所經濟政策研究中心經濟政策研究主任羅祥國就認為，政府經常「喊窮」，說要擴闊稅基，整日打開徵銷售稅的主意，但這種具累退性質的稅項，對弱勢社群最不利。他又指出，地價收入屬香港庫房的重要收入，也是變相的一種稅項，若計入地價收入，香港稅基並不狹窄。
筆者認為，羅祥國的評論，側面反映若政府打殘樓市，如地皮流標變得經常化，最終打擊庫房的賣地收入，便只有迫使政府減少福利和減少派糖，又或要加稅，反令稅基更狹窄，更不利一般市民。
筆者經常說，投資要有好成績，便要多做功課，所以一有時間，便會參與如上述Roundtable Institue舉辦的政經講座，而《明報》也本着相同原因，本月起舉辦系列式「財經沙龍」，其中在本周四的一場，便由曾是星級分析員，後自立門戶開設基金的Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東作主講嘉賓。
內地網購興起 衝擊商場生意
陸東當日提出一個較有趣的論點，是中國的「人口紅利」確隨勞動人口增長減慢甚至出現負增長而削弱，並對經濟增長構成不利影響（圖1），但中國政府仍有板斧應對，比如放寬一孩政策和加快城鎮化等。
另外一個要注意的趨勢，乃是內地網購的興起，已漸漸蠶食非網購的傳統零售市佔率（圖2），對內地商場大業主的生意構成衝擊，如在內地大力發展高檔商場的恒隆（0101），其股價和市帳率便較高峰大幅下跌。所謂一葉知秋，未知香港未來的商舖及商場，其租金也會否漸漸因網購興起而受壓？
明報記者 陸振球
白石角地皮共有7個發展商入標，而市傳每呎樓面最高出價只約4000元，較原來市場估值每呎樓面地價可達5000至7000元有明顯差距，有一種解釋，乃是因同區未來供應偏多，加上建築成本猛漲，發展商才不得不壓低地價，而政府又怕被人指摘賤價賣地，遂令地皮最終要流標。
建築成本高 蠶食發展商利潤
筆者認為，建築成本不斷上升，固然會蠶食發展商的獲利空間，因此令到他們買地時變得審慎，卻也反映一個事實，發展商沒有本事將所有成本轉嫁給消費者，亦即是說，他們投地出價審慎，一定程度反映其認為樓價極可能已封頂！
可以說，在香港發展地產，愈來愈不容易，一來樓價可能已封頂甚至有回落風險；二來建築成本日漲；三來地價總不可以跌至零甚至負數，則其經營所面對的風險便也愈來愈大，這亦解釋了為何整體樓價較高峰期只回落了數個百分點，但不少地產股的股價卻已較高峰期跌了三至四成，甚至更多。
不過，凡物皆有「價」，現時不少地產股的股價，較公司擁有的資產值出現三至四成，甚至有五成以上的折讓，可說已反映樓價可能大跌的風險，即就算樓價真的會跌四至五成，買入的股票，也只是等同其資產值而已。
四叔邊賣樓邊增持恒基
昨天新世界宣布（0017），以大折讓價3供1供股，藉此可以高溢價私有化新世界中國（0917），便可反映大股東鄭氏家族，認為新世界中國股價遠低於其內部價值，因此願意以高溢價私有化，同時若新世界供股反應不理想，大股東便可趁勢增持新世界。筆者認為，有關行動，其實可反映不少地產股，較買「磚頭」更值博，此亦可以解釋「四叔」李兆基，為何不斷賣樓之餘，近年一直增持自己公司恒基（0012）的股票。
換一個角度想想，現在跌幅也有限，買大折讓的地產股，縱仍有下跌的空間，但如樓價不跌反升，這些大折讓的地產股，要升兩至三成或更多，似乎並不困難。因此，筆者一些早前趁高位賣了樓套現的朋友，也已買入一些地產股做「對冲」，以防樓價出乎意外的不跌反升。
白石角地流標 樓市再響警號
前述白石角地皮流標，為樓市再響警號，而筆者早前出席由Rountable Table等合作舉辦的一場有關預算案研討會，講者之一智經研究中心代表兼華置（0127）執行董事劉鳴煒指出，有人批評批預算案就經濟及政府收入預測往往不準，並傾向過於保守，他就認為就算是投行，也難以就經濟及業績作準確預測，而正正因測不準，政府理財審慎並就開支設限，履行「量入為出」，便屬可以理解。
劉鳴煒說，政府「使大咗」，便有加稅壓力，但如向商業機構加重稅，便可能出現撤資危機，所以一般情况下，大多國家都是個人收入或薪俸稅遠高於公司利得稅，這樣便會「羊毛出在羊身上」，加稅只會苦了百姓。
同場講者香港亞太研究所經濟政策研究中心經濟政策研究主任羅祥國就認為，政府經常「喊窮」，說要擴闊稅基，整日打開徵銷售稅的主意，但這種具累退性質的稅項，對弱勢社群最不利。他又指出，地價收入屬香港庫房的重要收入，也是變相的一種稅項，若計入地價收入，香港稅基並不狹窄。
筆者認為，羅祥國的評論，側面反映若政府打殘樓市，如地皮流標變得經常化，最終打擊庫房的賣地收入，便只有迫使政府減少福利和減少派糖，又或要加稅，反令稅基更狹窄，更不利一般市民。
筆者經常說，投資要有好成績，便要多做功課，所以一有時間，便會參與如上述Roundtable Institue舉辦的政經講座，而《明報》也本着相同原因，本月起舉辦系列式「財經沙龍」，其中在本周四的一場，便由曾是星級分析員，後自立門戶開設基金的Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東作主講嘉賓。
內地網購興起 衝擊商場生意
陸東當日提出一個較有趣的論點，是中國的「人口紅利」確隨勞動人口增長減慢甚至出現負增長而削弱，並對經濟增長構成不利影響（圖1），但中國政府仍有板斧應對，比如放寬一孩政策和加快城鎮化等。
另外一個要注意的趨勢，乃是內地網購的興起，已漸漸蠶食非網購的傳統零售市佔率（圖2），對內地商場大業主的生意構成衝擊，如在內地大力發展高檔商場的恒隆（0101），其股價和市帳率便較高峰大幅下跌。所謂一葉知秋，未知香港未來的商舖及商場，其租金也會否漸漸因網購興起而受壓？
明報記者 陸振球
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