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【明報專訊】一般人買樓都是會支付三成首期，然後找銀行承做七成按揭。人稱「超人」的長和系主席李嘉誠昨在公布業績後的記者會被問對樓市意見時，表示只要市民有能力付出樓價五成，而又用來自住，幾時都可以買樓，長遠不會「蝕底」，但假如買來炒賣就不好。有朋友在電視看到李超人的評論便說笑，指是否暗示其對樓市極度看淡，樓價有可能下跌一半，所以買樓自住也最好能支付五成首期？
朋友的說法當然是開玩笑，李嘉誠在記者會進一步解說，現時發展商借貸水平低，建築成本高企，樓價很難跌下去；不過，正由於建築成本高，連同地價，令「麵粉貴過麵包」，起完樓出售時可能不能回本，所以投地變得保守。他又強調：「時間也是成本！」
入市時機決定勝負
李超人果然是高手，不少人都說樓價難大跌，又或就算如1997年後跌足6年多，整體跌幅接近七成，只要能夠守下去，就算是最高位入市，最終也可以翻身甚至賺錢，卻忘記了「時間也是成本」。
事實上，如在1997年買樓接了火棒，要返家鄉可能已是十多年以後，其間浪費了多少時間和機會成本？相反，如在1997年人人瘋搶「磚頭」時能離場，套現了資金作其他投資，並在2003年樓市低潮前後再入市，身家隨時已翻了幾番，更不說在1997年後大跌市變成負資產，最後守不住而被淘汰了的炒家和投資者。
對於內地樓市，李嘉誠似乎相對樂觀，他雖然認為樓價被搶高，但也提醒大家，內地年輕人和家庭置業需求強烈，尤其要留意，內地經濟增長仍能在百分之七以上水平，雖然較以前動輒逾一成的經濟增長遜色，但不要忘記「基數」已遠高於以前。
超人將內地樓市表現與經濟增長掛鈎，實在有道理，並令筆者想起剛在本周公布的香港財政預算案，「財爺」曾俊華便指出，香港去年的經濟增長只有2.9％，並預測未來27年香港的長期實質經濟平均增長為2.8%，較香港以往的經濟平均增長為低（圖1）。
樓價應與當地經濟增長掛鈎
香港去年的經濟增長為2.9％，是否和中原樓價指數去年2.7％的升幅相當接近？筆者認為，如一個地方的土地供應「正常化」，而又可避免外來資金流入的影響，則一個地方的樓價與當地的經濟表現應大致相若，而去年在「辣招」和增推土地下，樓市成交雖萎縮至20多年來的新低，但也因「辣招」令內地客和投機客大減，樓價確受到遏抑而與本地經濟表現相若。
筆者在想，如果財爺的長期經濟增長預測正確，即香港經濟增長放緩，並假設土地供應正常化和繼續在稅制上限制內地人來港買樓，香港樓價長遠而言，再大升的機會便相當有限。
政府收支 「跑贏」港經濟增長
說到預算案，其提供的數據顯示，香港自1997年起，政府開支增長速度較收入為高，而曾俊華更預期，因人口老化，未來政府支出會繼續大幅增加，但經濟放緩則可令政府收入減少，最快7年後香港便可能出現結構性財赤，要早作打算。
其實，除了政府支出增長較收入增長快，另一令人擔心的地方，是政府的收入和開支，自1997年後都「跑贏」了香港的經濟增長（圖2），香港似乎正朝福利主義的方向邁進，甚至影響了競爭力！
李嘉誠昨天說，十多年前香港的GDP與新加坡相若，現在已愈來愈被該國拋離，突顯了香港的競爭力有問題。他表示，不介意多交稅，只要政府用得其所，不是亂派糖的搞福利主義，而是用來辦教育、搞基建，增強香港的競爭力，又指對北京放棄將APEC的財長會議在香港舉行感到痛心。
內地眼中港地位降
筆者與朋友談及APEC事件，對方表示，不想胡亂猜度北京是否為避「佔中」或怕極端政客鼓動市民搗亂而放棄在港舉行財長會議，但至少反映一個事實，香港在北大人眼中，並非再是每件事「沒有香港而不成」！當香港在內地人眼中，又或實質的重要性在減弱，恐非香港之福！
李嘉誠在昨天記者會快結束時，語重心長的說，現時很多人以為經濟環境很安定，其實並非必然，「長遠很多嘢要擔心」！究竟李超人在擔心什麼？會是美國啟動退市，利息遲早上升，還是中國的地方負債及資產泡沫終必爆破？而財爺在預算案中指出，他去年成立了「長遠財政計劃工作小組」，為人口老化以及長遠承擔作出更周全的財政規劃，而該小組的報告指出，「隨着人口老化，勞動力下降，香港的經濟和政府收入增長會減慢，如果開支增幅持續超越收入增幅，結構性赤字是在所難免的」。
不論李嘉誠或曾俊華，以乎都對經濟前景有所保留。筆者認為，作為投資者，要對全球和香港經濟環境多作研究，並早作部署，如此才能任憑風浪起，穩坐釣魚船，甚至化危為機，令財富更上一層樓。
明報記者 陸振球
朋友的說法當然是開玩笑，李嘉誠在記者會進一步解說，現時發展商借貸水平低，建築成本高企，樓價很難跌下去；不過，正由於建築成本高，連同地價，令「麵粉貴過麵包」，起完樓出售時可能不能回本，所以投地變得保守。他又強調：「時間也是成本！」
入市時機決定勝負
李超人果然是高手，不少人都說樓價難大跌，又或就算如1997年後跌足6年多，整體跌幅接近七成，只要能夠守下去，就算是最高位入市，最終也可以翻身甚至賺錢，卻忘記了「時間也是成本」。
事實上，如在1997年買樓接了火棒，要返家鄉可能已是十多年以後，其間浪費了多少時間和機會成本？相反，如在1997年人人瘋搶「磚頭」時能離場，套現了資金作其他投資，並在2003年樓市低潮前後再入市，身家隨時已翻了幾番，更不說在1997年後大跌市變成負資產，最後守不住而被淘汰了的炒家和投資者。
對於內地樓市，李嘉誠似乎相對樂觀，他雖然認為樓價被搶高，但也提醒大家，內地年輕人和家庭置業需求強烈，尤其要留意，內地經濟增長仍能在百分之七以上水平，雖然較以前動輒逾一成的經濟增長遜色，但不要忘記「基數」已遠高於以前。
超人將內地樓市表現與經濟增長掛鈎，實在有道理，並令筆者想起剛在本周公布的香港財政預算案，「財爺」曾俊華便指出，香港去年的經濟增長只有2.9％，並預測未來27年香港的長期實質經濟平均增長為2.8%，較香港以往的經濟平均增長為低（圖1）。
樓價應與當地經濟增長掛鈎
香港去年的經濟增長為2.9％，是否和中原樓價指數去年2.7％的升幅相當接近？筆者認為，如一個地方的土地供應「正常化」，而又可避免外來資金流入的影響，則一個地方的樓價與當地的經濟表現應大致相若，而去年在「辣招」和增推土地下，樓市成交雖萎縮至20多年來的新低，但也因「辣招」令內地客和投機客大減，樓價確受到遏抑而與本地經濟表現相若。
筆者在想，如果財爺的長期經濟增長預測正確，即香港經濟增長放緩，並假設土地供應正常化和繼續在稅制上限制內地人來港買樓，香港樓價長遠而言，再大升的機會便相當有限。
政府收支 「跑贏」港經濟增長
說到預算案，其提供的數據顯示，香港自1997年起，政府開支增長速度較收入為高，而曾俊華更預期，因人口老化，未來政府支出會繼續大幅增加，但經濟放緩則可令政府收入減少，最快7年後香港便可能出現結構性財赤，要早作打算。
其實，除了政府支出增長較收入增長快，另一令人擔心的地方，是政府的收入和開支，自1997年後都「跑贏」了香港的經濟增長（圖2），香港似乎正朝福利主義的方向邁進，甚至影響了競爭力！
李嘉誠昨天說，十多年前香港的GDP與新加坡相若，現在已愈來愈被該國拋離，突顯了香港的競爭力有問題。他表示，不介意多交稅，只要政府用得其所，不是亂派糖的搞福利主義，而是用來辦教育、搞基建，增強香港的競爭力，又指對北京放棄將APEC的財長會議在香港舉行感到痛心。
內地眼中港地位降
筆者與朋友談及APEC事件，對方表示，不想胡亂猜度北京是否為避「佔中」或怕極端政客鼓動市民搗亂而放棄在港舉行財長會議，但至少反映一個事實，香港在北大人眼中，並非再是每件事「沒有香港而不成」！當香港在內地人眼中，又或實質的重要性在減弱，恐非香港之福！
李嘉誠在昨天記者會快結束時，語重心長的說，現時很多人以為經濟環境很安定，其實並非必然，「長遠很多嘢要擔心」！究竟李超人在擔心什麼？會是美國啟動退市，利息遲早上升，還是中國的地方負債及資產泡沫終必爆破？而財爺在預算案中指出，他去年成立了「長遠財政計劃工作小組」，為人口老化以及長遠承擔作出更周全的財政規劃，而該小組的報告指出，「隨着人口老化，勞動力下降，香港的經濟和政府收入增長會減慢，如果開支增幅持續超越收入增幅，結構性赤字是在所難免的」。
不論李嘉誠或曾俊華，以乎都對經濟前景有所保留。筆者認為，作為投資者，要對全球和香港經濟環境多作研究，並早作部署，如此才能任憑風浪起，穩坐釣魚船，甚至化危為機，令財富更上一層樓。
明報記者 陸振球
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