【明報專訊】本港樓市，因為內外因素發展和變化，成交萎縮，樓價下調趨勢持續，不過，從一些迹象顯示，樓價會否回落到不致太過脫離市民購買力的水平，特別是讓中產一族有能力置業安居，仍然是未知之數。更值得注意的是，過去數年樓價飈升，主要由於供應緊絀，現在樓價下調了，政府理應善用這個空間，提供足夠土地，增加住宅供應，理順供求失衡，尋求建立一個長遠較平穩健康的樓市，可惜，現在看到政府未有打算這樣做。
建築成本飈升
業界稱樓價難大跌
反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL），昨日最新報117.77點，雖然按周上升0.3%，但是相對去年3月中旬，指數一度高達123.66點，跌了5.89點，跌幅約4.8%。二手市場業主劈價賣樓，已經不是新聞，近年高價入市，錄得巨額虧蝕離場的個案時有所聞，近期，大圍嘉御山有業主不惜勁蝕720萬元出售單位，就是一例。
至於發展商應對樓市調整，數月前已經以印花稅、律師費回贈等方式，變相減價，市場仍然承接乏力，去月上旬，發展商宣布大減價推售元朗一個新盤，定價普遍比去年初推時下調，部分單位每平方呎報價比去年低34%，若計及額外給買家的稅務優惠，單價相當於下跌近45%。面對業主、發展商劈價出貨，銀行也按捺不住，大圍名家匯一個銀主盤，近期以1101萬元連車位售出，原業主約4年前買入，連使費勁蝕逾430萬元，蝕幅近三成。
從數據看來，樓價約一年前由高峰回調，趨勢持續向下，投資者、發展商和銀行等分別調整策略，應對樓市新形勢。樓市現况，對於數年來望樓興嘆的無殼一族，是否終於迎來置業曙光，還需仔細端詳。昨日，長實主席李嘉誠就市民應否買樓，他說只要市民有能力付出樓價五成（首期），而又用來自住，則什麼時候都可以買樓，長遠不會「蝕底」，若買來炒賣就不好。李先生這個「自住不炒樓」的置業錦囊，與過去說法一致。近期，有發展商預測今年二手樓價會跌一成，李嘉誠不推測樓價升跌，但是入市門檻高達樓價五成，變相提醒置業者現在入市須深思。
事實上，即使樓價回調，下調幅度與過去幾年的瘋狂升幅相比，極其有限，特別是市區住宅單位，呎價動輒仍然逾萬元，以一個四五百方呎的細單位，樓價高達400萬至600萬元，五成首期，就需要200萬至300萬元，連同印花稅、律師費等費用，首筆開支就更可觀了，有這個財政能力的打工仔，不會太多。另外，若置業者支付五成首期，則樓價即使下跌三成，有關業主不會成為負資產，銀行的信貸風險也不致惡化，只是，若這兩點為五成首期的主要考慮，則市民現在置業，肯定要三思。
本港樓市形成泡沫，有幾個因素，包括美國量化寬鬆救經濟，長期超低息環境，以至游資充斥，另外是內地人士來港投資置業等；特區政府利用印花稅遏制需求，使內地人士炒樓大減；聯儲局退市，逐步減少購買美國國債，短期內雖然不會加息，但是息口必然上升。因此，導致本港樓市飈高的因素，已經消失或將逐步消失，本港樓價理應出現較顯著調整，但是據發展商表示，由於本港建築業成本急升，私樓建築費由兩年前約每方呎2000元，飈升至現在超過4000元，而且因為政府基建項目多上馬，澳門又吸納一批本港工人，建築業人力本已不足，現在的情况更見短缺，預期建築費將繼續上升。
政府供應土地數量
有被市場牽着走之嫌
業界人士表示，交通較好的地段，地價每方呎起碼五六千元，只要建築費處於現在的水平，加上其他利息等開支，成本已經逾萬元，即使內外環境轉變，業界認為樓價不可能、也沒有空間大跌。
除了建築成本因素，政府的土地供應，隱約間好像也有不想樓價下跌的考慮。政府原本每年要供應可興建2萬個私人住宅單位的土地，但是本年度提供的土地，只可興建約1.8萬個單位，下年度則更少至只有1.55萬個單位，即是連續兩年不達標。當局歸咎港鐵大圍站和天榮站兩個上蓋物業發展，接連流標，影響了供應；現實是港鐵物業流標，少了供應，卻未見政府積極尋求其他補救，反映政府口口聲聲的增加供應，實際上並非如此。
還有一點值得注意，就是下年度賣地計劃推出的34幅土地，其中21幅（約佔七成）尚未完成改劃程序，涉及約1.1萬個住宅單位。近年，改劃土地用途往往在地區層面受到阻礙，政府提供的土地，大量存在不確定因素，成為全年供應能否達標的隱憂。目前的情况，若市况出現戲劇性逆轉，當局拖慢土地用途改劃，就可以成為調節市場預期的工具。不過，這樣一來，維持穩定土地供應，從而使私人住宅供應達標，逐漸理順供求失衡，打造一個平穩健康樓市的目標，就不可能達到。我們期望政府處理樓市，不要被市場牽着鼻子走，而是確定目標之後，就要堅持、堅定執行，只有這樣，香港才有望走出樓市大起大落、影響市民生活生計的怪圈。
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