【明報專訊】筆者的第6本地產著作《聰明人看樓市》，會在今日《明報》舉辦的投資研討會同時出版，希望所有的投資者都能記住筆者在新書的序言中提及華爾街的一句名言，以免「被宰」！
《聰明人看樓市》的作者序，部分節錄如下：「華爾街有一句名言Bulls make money, bears make money, pigs get slaughtered（牛熊都可賺錢，只有豬會被宰）！在投資市場包括樓市，不論看好或看淡，只要能看準時機，做適當的部署，都有賺錢機會，或至少可保不失，不用成為被市場屠宰的豬！
筆者從事財經及地產新聞的採訪工作超過20年，身歷1992至1997年的樓市大升浪，也看過1997至2003年的大跌市，之後再見證另一個長達10年的上升周期，而在這超過20年的樓市升升跌跌之中，看到能夠捕捉大勢的如何成就其物業王國，擁有以百億甚至千億元計的財富，又見到一些自以為聰明，卻只是因運氣和夠勇而得以在物業市場短期獲得暴利，最終卻遭調整巨浪淹沒，令人慨嘆。
成或敗 總可學習與警惕
筆者不止一次訪問過城中最富有的地產商人如李嘉誠和李兆基等，直接請教他們對樓市的意見和心得，也接觸過曾風光一時，最終潦倒並客死他鄉的『神童輝』羅兆輝，覺得不論是成功或失敗者，又或是先成功後挫敗，更有的是曾遭挫折，又可東山再起的，都有值得學習或加以警惕的地方。
人貴自知，正如筆者在序中所言，投資最重要是看準時機和做適當的部署，而最怕的一些人，他們只是一時好運的「清兵族」（心口掛住個「勇」字），便自以為自己真是聰明人，賺了一些錢便以為天下無敵，市場出現任何的不利信號，也會自圓其說，最後自會被市場懲罰，甚至「沒頂」。
過去一年入市 均錄負回報
科技大學經濟系教授雷鼎鳴為筆者的新書寫推薦序，也指出分析任何事，最重要是有所根據，以及分析要合乎邏輯和有紮實的理論根據，才不會自以為是，這實在是那些自以為聰明、其實是自大和無知的人或投資者的最佳忠告。
說到尊重事實，昨日公布的中原城市領先指數CCL創出了57周的超過一年新低（圖1），即反映過去一年，未計入租金回報率，任何時間買樓都錄得負回報（以整體樓價計算），這對那些認為不論美國聯儲局啟動退市，又或政府推出加辣招都不會阻止香港樓市升勢的永遠大好友，無疑在其頭上澆了一盆冷水！
辣招利淡樓價效果浮現
筆者認為，美國退市固然不是影響香港樓市的唯一因素，但如以往認為美國量化寬鬆（QE）是香港樓價大升的一個重要原因，到了啟動退市又將其利淡作用加以淡化，便屬自欺欺人，絕對難以說其是「聰明人」也。情况一如當政府推出多次辣招後，說因辣招令業主更不願賣樓，以至反而有利樓價，但當樓價指數在去年初政府推出包括雙倍印花稅後，樓價雖曾一度再升，但現已跌破當時的水平，便證明有關辣招壓抑需求的利淡效果，已開始蓋過減少盤源的利好支持，道理簡單而顯淺，只是仍不能推論樓價最終的調整幅度而已。
筆者日前遇上經絡按揭轉介行政總裁朱賀華，他認為香港以往息口變動與熱錢流向有一定關係（圖2），而香港未來的加息步伐，將取決於資金流動性，現時本港銀行體系結餘仍維持1600億元以上，市場未有大量資金流走情况，故息口走勢變化不大。不過，他認為如果資金流走速度加快，以致本港銀行體系結餘急跌至少於1000億元，出現資金緊張情况，加息壓力則將會增加，屆時本港甚至有機會較美國更早加息。
資金倘急速流走 港將較美早加息
美國財政部近日公布，去年12月中國大幅減持美債，惹來各界揣測。《人民日報》海外版昨日發表評論文章表示，這純粹是市場行為。 作為美國最大的「債主」，中國去年全年累積淨增持美國國債485億美元，但中國在去年12月淨減持478億美元美債，是兩年來最大減幅。市場揣測，隨着美國逐步退市，中國會開始大規模減持美債。
《人民日報》則指出，美債市場對中國而言仍是重要市場，今後美債仍是中國外匯儲備投資的重要對象。文章又指出，雖然市場上對減持美債的呼聲一直不斷，但目前來看，還找不出比美債更好的投資品種，而且一旦大規模減持美債，稍有不慎可能引發不良連鎖反應，因此估計中國大量減持美債可能性不大。
樓市永受惠低息 如癡人說夢
筆者認為，長遠而言，如美國人和美國政府繼續洗腳唔抹腳，只靠新債冚舊債，投資者或主權基金，終有一天要選擇向美債說Good Bye，到時債息便飈升。同樣道理，認為美債息可以永遠低企，香港樓價可以永遠受惠低息，只是癡人說夢而已。
陸振球 明報記者
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