新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】Candy和Steven最近買入了一個自住物業。找了筆者幫他們做按揭安排，順便檢視一下整體的財政狀况。兩夫婦合共持有4個物業，之前他們持有3個出租的物業，自己則和兩個女兒租住女兒學校附近的一個私人住宅。眼見最近樓價稍為回落，而且難得覓得一個合心意的單位，便決定以900萬元買入心頭好。
申居所資助計劃 需預留充裕時間
首要任務是先幫Candy和Steven安排按揭貸款。Steven是一名公務員，可以申請政府的「居所資助計劃」（Home Financing Scheme）。透過這個計劃Steven可以向政府申請一筆約150萬的低息首期貸款。必須注意的是，根據政府庫房的規定，這類按揭的貸款文件不能夠為（All Monies）的樓契，一般銀行會安排稱為Term Loan的定期貸款。個別銀行對這類按揭貸款申請可能會有一些限制，例如只可以做傳統的P-plan或有額外的條款等。加上做這類按揭和向政府庫房申請「居所資助計劃」都需要時間，因此最好預留充裕的成交時間。最後Candy和Steven成功獲批一個P-plan的按揭計劃。
每月盈餘只減5000元
接下來就是檢視和優化Candy和Steven的財政狀况。表1和表2列出他們買樓前後的收支和資產負債情况。
首先Candy和Steven的現金流沒有太大改變，每月盈餘只減少了5000元。不過，從表2可以看到，在買入第4個物業前，物業資產佔他們的總資產的比例已經達到73%，屬於一個偏高的水平。在買入自住物業後，這個比例更高達96%，屬於極高的水平。Candy說新買入的物業是為了居住需要，並非為了投資，將來樓價升與跌也不會賣樓。不過他們亦表示另外3個出租物業是純粹投資資產，雖然他們相信物業價值長遠會上升，但也確實擔心中短期樓價會下跌。
最後，他們決定等其中一個出租物業的租約期滿後，便會賣掉物業，讓物業佔總資產的比例回落至80%以下。而且可以增加現金的比重，將來若有適合的投資機會也有足夠的彈藥捕捉機會。
林正宏（Perseus Lam）
康宏理財服務有限公司助理聯席董事
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：chlung@mingpao.com
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受投資風險。
[林正宏 理財信箱]
申居所資助計劃 需預留充裕時間
首要任務是先幫Candy和Steven安排按揭貸款。Steven是一名公務員，可以申請政府的「居所資助計劃」（Home Financing Scheme）。透過這個計劃Steven可以向政府申請一筆約150萬的低息首期貸款。必須注意的是，根據政府庫房的規定，這類按揭的貸款文件不能夠為（All Monies）的樓契，一般銀行會安排稱為Term Loan的定期貸款。個別銀行對這類按揭貸款申請可能會有一些限制，例如只可以做傳統的P-plan或有額外的條款等。加上做這類按揭和向政府庫房申請「居所資助計劃」都需要時間，因此最好預留充裕的成交時間。最後Candy和Steven成功獲批一個P-plan的按揭計劃。
每月盈餘只減5000元
接下來就是檢視和優化Candy和Steven的財政狀况。表1和表2列出他們買樓前後的收支和資產負債情况。
首先Candy和Steven的現金流沒有太大改變，每月盈餘只減少了5000元。不過，從表2可以看到，在買入第4個物業前，物業資產佔他們的總資產的比例已經達到73%，屬於一個偏高的水平。在買入自住物業後，這個比例更高達96%，屬於極高的水平。Candy說新買入的物業是為了居住需要，並非為了投資，將來樓價升與跌也不會賣樓。不過他們亦表示另外3個出租物業是純粹投資資產，雖然他們相信物業價值長遠會上升，但也確實擔心中短期樓價會下跌。
最後，他們決定等其中一個出租物業的租約期滿後，便會賣掉物業，讓物業佔總資產的比例回落至80%以下。而且可以增加現金的比重，將來若有適合的投資機會也有足夠的彈藥捕捉機會。
林正宏（Perseus Lam）
康宏理財服務有限公司助理聯席董事
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：chlung@mingpao.com
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受投資風險。
[林正宏 理財信箱]
留言 (0)
