公務員建屋合作社重建 補價必須避免雙重優惠

【明報專訊】上世紀50年代起港府曾以特惠價（約為市值地價一半到三分之一），批地予部分公務員以合作社形式建屋，涉及單位逾5000個。近日有立法會議員建議，由市建局以同區7年樓價收購這批單位，再交由房協重建成資助房屋。重建合作社確可釋放市區珍貴土地資源，但當年公務員已享受廉價建屋優惠，因此在計算賠償時必須極為審慎，避免讓公務員享受雙重優惠，否則對其他重建區居民極不公平。說到底，最佳辦法還是由政府負責簡化補價手續，再交由私人發展商按市值收購重建，避免政府被指慷納稅人之慨獨厚公僕。


合作社的樓宇一般約5層高，沒有電梯沒有地舖，散落市區各處。全港先後共成立了238個合作社，共有單位逾5000個，佔地30公頃，當中11個已解散的合作社已展開重建，餘下的若全數重建，地積比可即時提高，共可釋出逾1036萬平方呎住宅樓面面積，提供逾2萬個500方呎單位。


建樓時公僕已享優惠

賠償不能收足百分百

本報今日報道，立法會建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓指出，由於合作社的重建因補價問題複雜兼費時，私人發展商欠缺收購誘因，故即將正式提出建議，由市建局按舊區重建的模式，以同區7年樓齡樓價計算賠償額提出收購，再交由房協重建成公營房屋，公務員收取賠償後也要補回地價差額。香港目前急需增加土地供應，公務員合作社土地是位於市區的靚地，若能重建並提高地積比增加房屋供應，表面看來是社會與公務員雙贏之局，然而這並非計劃應否上馬的唯一考慮。


公務員向來是受保護的一群，不單有鐵飯碗，更是薪高糧準福利好，因此在重建合作社時，必須仔細審視收購價是否過分優厚。既然謝偉銓建議由市建局收樓，市建局的重建理念就非常值得參考。


市建局收購一般舊樓時，舊樓業主擁有物業百分百業權，當年買樓時亦沒有政府地價資助；反觀合作社單位建成時，只計算市值地價一半到三分之一，更可獲政府貸款支付地價及建築費，因此相關公務員按理只應得到物業的部分業權。既然業權並非百分百，公務員當年又已享受了一次巨額資助，並且延續了數十年，因此賠償額也不能收足百分百，並須按比例把餘額交還政府，政府政策才算是一視同仁。


此外，應否以同區7年樓價來計算，也有斟酌餘地。


交私人發展公開透明

政府居中協調已足夠

市建局重建舊樓，必須建基於公眾利益考量。市建局的市區重建策略文件清楚列明，在制訂重建項目優先次序時，要考慮包括樓宇是否破舊失修、是否欠缺妥善管理以致有火警潛在危險、居民區住環境是否令人滿意等。換句話說，並非任何舊樓都可得到市建局以7年樓價收購，只有破舊失修嚴重影響民生的真正舊樓，政府才會以7年樓價如此優惠的價錢作誘因，促成重建。


公務員合作社單位部分雖然殘舊，但市區舊區有大批更加殘舊的舊樓也在等待重建，這批舊樓同樣可釋出樓面面積增加房屋供應。如果市建局捨這批市區樓舊而優先處理公務員合作社，對舊樓居民又是否公平？是否對公務員的再一次優惠？讓公務員優先獲得重建機會？這都是政府必須考慮的。關鍵是公務員不應再享第二次優惠。


說到底，若重建的最大障礙其實只是補價問題複雜，最佳做法還是由政府負責協調，簡化手續，再交由私人發展商按市值收購重建。此舉政府既可免卻獨厚公僕的質疑，而且按市場價格辦事，既公平又透明，公帑又可集中處理有真正重建需要的舊區，政策就更為公平合理。