合和九展估值半年漲五成

【明報專訊】合和實業（0054）擬分拆本港地產及酒店業務上市，消息指將會集資8億美元（62億港元），預計上半年成事。根據合和早前公布的中期業績，旗下多項物業半年內估值大幅飈升。其中九龍灣展覽貿易中心（九展），估值半年內增五成，至86億元（表），一舉推高合和的收租物業價值至逾250億元。


合和手上的投資物業在過去5年價值飛升，由2007底止中期業績時的78.4億元，提高至2012年底止中期業績時的258.3億元，增值幅度高達2.2倍。特別在過去半年，其物業重估的提升幅度竟達44.19%，為歷來最大。


九展每呎估值4839元

合和董事總經理胡文新接受查詢時指出，九展累計總投資未到40億元，其估值在短短半年再增加48％，至85.65億元。他認為以同區物業叫價超過1萬元計，已經反映出九展的升值能力。九展樓面面積達177萬方呎，重估之後，包括寫字樓及E-Max商場的九展每呎估值為4839元。


去年11月28日成衣廠家劉漢松等，以18.183億元，投得九龍灣常悅道商貿地，樓面呎價約5460元。美聯工商舖的網上資料顯示，鄰近九展的九龍灣億京大厦，面積達3208平方呎的B座高層單位，在今年1月14日以3850萬元高價售出，折算每平方呎做價已經達1.2萬元。韋堅信測量師行估值董事林晉超稱，在去年下半年炒風較熾熱的時候，九龍灣的工商物業的估值平均上升20%至25%。但九展是否有特別原因，例如有特別租約支持而估值大增五成，要更多資料才能夠確定。


分析﹕分拆長遠對合和正面

九展其中兩個高層單位，在1月28日獲租客以每方呎20元承租，遠比去年底止合和公布的九展商業部分平均市值租金每呎9.5元高。


合和擬分拆上市的收租、物業發展，及酒店餐飲業務，截至去年底止半年的除息稅前盈利為3.66億元。收租部分已佔2.57億元。野村的研究報告認為，若合和推進是次分拆上市計劃，短期內對合和帶來中性作用，但是長遠則對合和正面，並且有望進一步推高該股的資產淨值，增加融資平台，以供兩間公司增長。


鄧聲興﹕受惠發展舊啟德機場

AMTD證券及財富管理業務部總經理鄧聲興則認為，九展受惠於政府發展舊啟德機場，令人流增加的同時，亦有望變成新的零售點，但是因為合和新分拆的新項目如合和二期及利東街需時才能夠面世，售樓項目又不多，因此只能以收租股看待，增值能力稍遜，但是總比留在合和為佳。


明報記者 陳偉燊