【明報專訊】市建局高層之間因為營運理念不同而出現人事變動，原行政總監譚小瑩辭職，連日來傳媒報道的資料和情况，披露了譚小瑩與市建局主席蘇慶和決裂的因果。不過，撇除對兩人的是非對錯作判斷，事件暴露出來的問題，涉及市建局現行營運模式能否持續、市建局架構是否臃腫和效率的衡工量值問題，都值得社會討論。
市建局儲備起落大
關鍵在7年樓齡賠償
市建局於2001年由政府注資100億元成立，過去10多年營運下去，迄今累積盈餘約140億元，使市建局的總儲備（注資加盈餘）達240億元。市建局成立之時，正值房地產低潮，可以較低成本收購舊樓，到項目推出市場之時，房地產開始復蘇以至樓價飈升。因此，市建局財務現况與當年「低買高賣」有關，是時勢使然。
不過，近年舊樓呎價跟隨大市飈升，市建局收購成本大增。未來一段日子，樓市調整已屬必然，市建局重建舊樓的營運業績或許不再那麼風光，有可能從「低買高賣」改變為「高買低賣」，令致部分項目虧蝕。由於市建局兼負一些社會公益職能，例如保育開支不菲，因此在未來數年，市建局營運出現虧蝕是預期之內。
市建局內部估計，目前推行的項目，到2018/19年度總儲備將跌至90億元，跌破政府100億元的注資額；最新預測到2019/20年度總儲備回升至約120億元。市建局的財務狀况或許跟隨房地產周期起落，可是5年之後，市建局儲備將持續增加還是再次虧蝕而減少，難以評估，這是因為市建局收購成本難以大降，以及仍然要負擔不賺錢的公益職能。因此，現在市建局觸及的是營運模式能否持續的根本問題。
市建局陷身困局，主要原因是收購舊樓成本高昂，須按同區7年樓齡樓價賠償。近年樓價不合理飈升，市建局收購的舊樓即使已經溶溶爛爛，仍要賠償呎價動輒萬元，特別是歷年多個需求主導重建項目，由於地盤細小效益有限，虧蝕將數以十億元計。關於7年樓齡賠償政策，市建局內部經常觸及，探討應否改變；2011年檢討《市區重建策略》時，當年政府以牽涉重大，為免引起爭議而沒有深入討論。去年檢討需求主導計劃時，市建局有董事建議減低收購價降低成本，改以10年樓齡甚至市價賠償，但是無論在內部討論或非正式諮詢外界，均認為難獲社會和立法會支持，再度不了了之。
7年樓齡賠償政策，不單構成市建局的財務負擔，某一程度還衍生道德風險；一些舊樓業主覬覦優渥賠償，對維修物業採取消極態度，容讓樓宇殘破老舊，藉此「迫使」市建局收購重建。因此，這項政策有需要檢討。但是，只要政府弱勢，不敢挑起敏感議題，致使明知7年樓齡賠償有欠公平，社會上都沒有機會討論。今年有區議會選舉、明年有立法會選舉、後年有特首選舉，在這些選舉年，更難以期望政府有勇氣改變7年樓齡賠償政策。
實際上，市建局履行重建和其他公益職能，這與財政健康並不存在根本矛盾，而是可以共存共生。市建局的公益職能，例如保育等任務，耗費不菲，單是上海街和太子道西的舊樓保育和活化就需要約16億元，錢從何來？若市建局最終入不敷支，需要政府注資還是公帑埋單？因此，理想做法是：設法使市建局維持財政自給自足，檢討7年賠償政策是不能迴避的問題。
按目前所知，市建局內部的營運爭議，蘇慶和更多關注財務情况；就主席的職能而言，此乃應有之義，因為市建局最終需要政府打救，即是其模式不可持續，縱有多崇高的理想也屬枉然。不過，若繞過市建局的法定角色與職能，將之蛻變為類似發展商的機構，也不妥當。市建局需要改變，應該全面檢討重建策略，包括在政府整體房屋供應擔當的角色、7年賠償政策與公益職能等，探求一個可以持續發展的定位，才是恰當做法，避免出現不必要誤會和猜疑。至於把收購舊樓外判給地產代理，予人市建局變質牟利之感，損害其形象，這個想法應該休矣！
市建局結構與效率
應予衡工量值審計
市建局結構是否臃腫，是今次爭議另一個焦點。市建局現有逾500人，其中收樓部有148人；約10年前，每個重建項目平均約44個月完成，去年延長至約67個月，即是較10年前多了23個月，主要是收購期由24個月延長至42個月。市建局營運須「以人為本」，其收購效率與私人發展商比較意義不大；不過，在10年前後，為何每個重建項目延長了那麼多時間，則有必要找出原因。市建局是公營機構，屬於審計署工作職權範圍之內，恰當做法是由審計署對市建局的營運進行衡工量值審計，以確定是否有冗員，並審視其工作方法是否有改善空間。今次市建局內部爭議折射出來的情况，審計署對它全面作一次體檢，也該是適當時候。
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