樓市供求相當動態

【明報專訊】昨天慧雅提到，調控預售樓花期不失為一個相對不是那麼扭曲市場，但又可取得一定成效的方法，並引用了一些以往的例子，說明預售樓花期的改變對市場的供求情况帶來的影響。


以慧雅之見，昨天提出的兩個例子，除了說明調控預售樓花期的影響力不容低估，以及政府措施的實際後果存在着事與願違的風險之外，其實還說明出另一點，就是本港樓市的供求情况其實是相當動態和複雜的。


樓價呈跌勢 換樓能力和需求急萎縮

這除了因為本港的樓宇需求隱含不少投資成分外，慧雅認為另一個重要原因，就是本港的樓市需求不少是來自換樓需求，因此樓價的水平，以及對樓價水平的預期，會對樓市的供求情况有着重要的影響。值得留意的是，一旦樓價跌勢成形，本港樓市的需求可以萎縮得很快。今天回顧，在1998年至2002年間，本港樓市的需求相當虛耗性的，蓋樓價的持續下跌，令到換樓能力和需求不斷萎縮，因此在這段期間，需求幾乎是「買一件、少一個」，而且主要買家的財政實力也不斷在下降。於是乎，市場就出現「換樓貨遇着上車客」的問題，而且有關問題也愈來愈嚴重。政府後來用盡九牛二虎之力，也不能扭轉困局，若非後來北京以自由行和國企上市來穩住香港經濟，樓價最後可能演變成不可收拾的崩潰。值得留意的是，一旦樓市的跌勢已成，市場上的樓市需求情况可能並不易單靠一些所謂「逆周期」的措施就可恢復過來。


對於當年的情况，相信不少港人至今存有不少回憶和餘悸，大概沒有香港人會希望見到這片歷史重演吧？

施慧雅

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