加按息激活辣招殺傷力

【明報專訊】匯豐及渣打昨日雙雙宣布上調新做住宅按揭貸款利率0.25厘，單單獨立看這件事，這對本地樓市的心理影響較大，實際效果就應該不明顯。不過，現在同時碰巧美國失業率快速回落，加深市場對美國聯儲局提早加息的憂慮，兩者相輔相成下，筆者對本港樓市的看法就不是那麼樂觀。


事實上，匯豐及渣打加按息早有風聲，而且亦是金管局早前上調新做住宅按揭的風險加權資產比率下限至15%，並且要求之前使用「內評法」的銀行跟隨新下限的後果。「內評法」是指銀行根據過往的信貸紀錄，自行設立風險評估的模型，來決定各自住宅按揭資產的風險加權資產比率。


鑑於本地銀行業過往的信貸紀錄一般十分強勁，因此，這些使用「內評法」的銀行，它們的住宅按揭資產的風險加權資產比率普遍低於10%，部分甚至低至5%。跟隨新下限的後果，就是令他們的資金成本上漲，為加按息埋下伏線。


金管局收緊按揭只屬一次性

因此，筆者預期，除了匯豐，其他銀行的加按息行動一定陸續有來。不過，這並不代表本地銀行已經踏入加息周期。如上所述，以上一切都是金管局早前收緊按揭政策的後果。根據國際貨幣基金組織（IMF）於2012年發表的報告顯示，亞洲區內住宅按揭的風險加權資產比率平均值為15%。既然已經與亞洲同業看齊，金管局應該不會再將新做住宅按揭的風險加權資產比率下限上調，而將規定延伸至現有住宅按揭資產的機會亦不高，換言之，事件只屬一次性。


DSD對豪宅殺傷力更大

不過，現在同時碰巧美國就業市場的復蘇步伐加快，2月份的失業率便由1月份的7.9%進一步回落至7.7%。當市場都認為，已經看到前方聯儲局提早加息的背影，再配合其他銀行紛紛加按息，對於這一次性事件的反應便可能較大。


再者，當市場慢慢意識到事件只屬一次過後，「雙倍印花稅」（DSD）對豪宅市場的殺傷力亦可能會慢慢浮現。粉嶺「逸峰」銷情強勁，或許給投資者一種錯覺，就是DSD「無料到」，不過，值得留意的是，粉嶺「逸峰」主打細價盤，而DSD是跟隨樓價由1.5%拾級而上至8.5%，故DSD的殺傷力其實並未完全體現。


畢竟未來幾個月有多個大價豪宅項目推出，例如新世界（0017）與會德豐（0020）合作發展的柯士甸站豪宅項目，以及新地（0016）的元朗「爾巒」等等，面對大量大價豪宅盤出台（再非零星大價豪宅盤的成交），市場有否足夠承接力呢？這才是真正測試辣招威力的時刻。


關於柯士甸站的豪宅項目，基於它優越的地理位置，筆者倒不太擔心。不過，元朗「爾巒」的銷情就值得密切留意。新地早前下調今個財政年度的銷售目標，預料便與此有關。若然豪宅市場步入寒冬，某程度上會為細價盤的升幅設限，屆時，樓市的升勢就有可能逆轉，投資者務必要留意這一點。


崔競文