港地產商 靠貨如輪轉翻身

【明報專訊】香港一手樓火熱，發展商積極推出新盤，本月推盤量有望挑戰2010年3月高位，仍被市場極速消化，樓市剛性需求強烈，但地產股卻是另一番風景，遭投資者遺棄，甚不合理，連發展商恒地（0012）主席李兆基也大呼買地產股好過買樓，在此為讀者分析地產股吸引力所在。


內地經濟持續不振，內地客來港買樓減少，加上香港政府透過額外印花稅（SSD）及收緊按揭成數等遏制炒風，無礙樓市旺場，只是情况略有不同。房協早前推出的喜雅一日迅速沽清320個單位，新世界發展（0017）推出溱岸8號較低入門檻的單位，也順利提早達標，售出逾500伙，信置（0083）旗下豪宅新盤溋玥．天賦海灣銷情則較為平穩，顯示現時市場由用家主導，只要發售呎價接近二手市場，入場費不高，貼近大眾買家的能力，便不乏支持。


倘增土地供應 以量取價可保利潤

然而，地產股表現低沉，跟不上樓市表現，相信是與擔心梁振英領導的新政府，未來會增加土地供應，推出更嚴苛的措施，打擊樓市有關，但此舉實非對地產商百害而無一利，市場未免過分憂慮。過往發展商買地困難，樓市持續飈升，才不得不惜貨而沽，令資產流轉率大減，形成惡性循環，若未來土地供應及需求可取得均衡，發展商大可以量取價，以快速推盤套現再買地模式保持利潤，同時又可減低所面對政策風險。


長實信置負債少 利購地

發展商要做到貨如輪轉，其一關鍵是財務狀况，長實（0001）及信置現時淨負債率不足一成，正好有利未來增加地土儲備機會，其中長實集中大眾市場，現時到年底料有逾5500單位可供出售，將是用家主導及高資產流轉時代的大贏家。至於信置今年以來已出售過千個單位，令截至6月底止的年度及下年度的盈利有一定保證的同時，明年初可回籠120億元，屆時將處於淨現金狀態，對未來補充土儲如虎添翼。


恒地新地多農地 受惠新市鎮發展

候任特首梁振英早前表示，不會大量增加土地供應打壓樓價，但會研究增加市民活動空間措施，如適度地在新界發展新市鎮。恒地為本港擁有最多農地的發展商，去年底持有農地儲備達4,200萬方呎，若未來新政府可加快審批農地轉變用途，將可提升恒地估值。


新鴻基地產（0016）是另一家擁有較多農地儲備發展商，持農地達2600萬呎，也可受惠，但公司高層被捕的困擾，令過往因企業管治佳而享有的溢價估值消失，事件也可能令公司發展更加審慎，影響業務發展步伐。不過，集團擁有龐大投資物業，現金流強勁，派息能力高，加上每股資產淨值（NAV）折讓已高於大型同業，未來可視乎股息率入市。


若以估值「抵買」程度，新世界及嘉里建設（0683）較NAV折讓逾五成最吸引。但新世界去年積極進行多元化收購，包括西貢大埔仔項目完成補地價，旗下新百貨收購上海百貨資產，旗下新創建（0659）購杭州繞城公路，以及旗下新世界中國（0917）收購豪華酒店品牌，令公司即使供股集資後，淨負債率仍升至32%，或會影響在樓市大展拳腳機會。


反之，嘉里去年下半年積極增加土儲，包括九肚山及跑馬地貴重地皮，去年底淨負債率保持約兩成水平，加上位於上海浦東及靜安的綜合項目開始帶來收入貢獻，相比下，防守性更佳。